Att sälja sitt hus är en stor affär som ofta medför många frågor och funderingar. Det är en omfattande process som involverar flera viktiga steg, från att välja rätt mäklare till att genomföra visningar och slutligen skriva kontrakt. I den här översikten har vi samlat värdefulla tips och råd som kan underlätta din husförsäljning. Vi går igenom varje moment i försäljningsprocessen i detalj, inklusive juridiska aspekter av husförsäljningen, förberedelser och mäklarval samt överlåtelse av bostaden.
Så här går en husförsäljning till
För att uppnå en smidig och framgångsrik försäljning är det viktigt att ha koll på hela processen. Nedan följer en detaljerad översikt över hur en husförsäljning går till, steg för steg.
1. Förberedelser inför en husförsäljning
Sammanställning av dokument
Innan försäljningen inleds bör alla nödvändiga dokument rörande fastigheten sammanställas. Detta inkluderar intyg och kvitton gällande utförda renoveringar, garantier för installerade system, samt dokument som avser servitut eller andra rättsliga förhållanden kopplade till fastigheten.
Renovering och förbättringar
Överväg om det finns några renoveringar eller förbättringar som kan öka värdet på din fastighet. Det kan vara allt från att måla om väggar till att renovera kök eller badrum.
2. Juridik att ha koll på vid husförsäljning
Vid en husförsäljning finns det flera juridiska aspekter som både säljare och köpare behöver vara medvetna om. Försäljning av fast egendom, såsom hus, regleras i huvudsak av jordabalken. Vid försäljning av en bostadsrätt är det istället främst bostadsrättslagen och köplagen som är tillämpliga, och för nyproduktion är det konsumentköplagen och bostadsrättslagen som gäller. Jordabalken reglerar och innehåller detaljer om bland annat fast och lös egendom, upplysningsplikt och undersökningsplikt. Det är viktigt att ha bra koll på vad som gäller för att undvika framtida tvister och osämja.
Fast och lös egendom
Fast egendom avser normalt mark och byggnader som är permanent förankrade och som inte kan flyttas utan omfattande åtgärder. Lös egendom, å andra sidan, innefattar objekt som inte är fast förankrade och därför kan flyttas relativt enkelt. Fast egendom delas upp i två kategorier: fastighetstillbehör och byggnadstillbehör. Enligt jordabalken är fastighetstillbehör saker som är fast monterade eller direkt anknutna till fastigheten, medan byggnadstillbehör är tillbehör nödvändiga för byggnadens funktion eller användning. Fastighetstillbehör och byggnadstillbehör ingår i försäljningen av fastigheten. För att undvika framtida tvister är det viktigt att parterna tydligt specificerar i köpekontraktet vilka objekt som ingår i köpet och vilka som inte gör det. Detta kan inkludera särskilda överenskommelser som avviker från jordabalkens bestämmelser.
Vid husförsäljning har säljaren en så kallad upplysningsplikt, vilket innebär en skyldighet att informera om fel och brister i bostaden som hen är medveten om eller som kan vara svåra för köparen att upptäcka vid en noggrann undersökning.
I samband med husförsäljning har säljaren skyldighet att informera om alla kända fel och brister. Det finns en särskild typ av fel som kallas för "dolda fel", vilka är de fel som fanns vid tidpunkten för köpet men inte var möjliga att upptäcka vid en noggrann undersökning, och inte heller kunde förväntas med hänsyn till husets ålder och skick. Säljaren har ett juridiskt ansvar för dessa dolda fel i en period av tio år efter det att köparen har tillträtt bostaden. Om det uppstår problem som härstammar från dolda fel kan köparen ha rätt till olika former av kompensation, inklusive prisavdrag, skadestånd, eller i vissa fall hävning av köpet, särskilt om det råder en väsentlig avvikelse från de upplysningar säljaren givit, eller om säljaren varit försumlig.
Friskrivnings- och återgångsvillkor
Säljaren har möjlighet att använda en friskrivningsklausul för att frånsäga sig allt ansvar rörande eventuella dolda fel och andra brister med bostaden. Det är helt och hållet upp till köparen att avgöra om de vill gå med på att skriva på ett köpekontrakt som inkluderar en sådan klausul. I friskrivningsklausulen ska det tydligt specificeras vad säljaren friskriver sig ifrån. Detta gör att ansvaret för eventuella dolda fel som upptäcks efter försäljningen i princip kan flyttas helt från säljaren till köparen, om de är överens om detta och det tydligt stipulerats i köpekontraktet. Det är viktigt att båda parterna har full förståelse för konsekvenserna av friskrivningsklausulen för att undvika eventuella tvister och osämja längre fram.
Försäkring mot dolda fel
Säljaren kan välja att teckna en försäkring mot dolda fel. Denna försäkring går under olika namn såsom "dolda fel-försäkring", "säljaransvarsförsäkring" eller "överlåtelseförsäkring". Försäkringen syftar till att skydda säljaren mot ekonomiska krav som kan uppstå om det vid ett senare tillfälle upptäcks fel eller brister i bostaden som säljaren inte var medveten om vid försäljningstillfället. Det är inte ovanligt att fastighetsmäklare erbjuder denna typ av försäkring i samband med husförsäljningen. Försäkringen är dock inte heltäckande, då den innehåller en rad undantag och främst täcker fel som rör husets konstruktion. Det betyder att det inte är alla dolda fel som är skyddade genom försäkringen.
Köparens undersökningsplikt
Enligt jordabalken är köparen skyldig att noggrant undersöka fastigheten. I många fastighetsaffärer anlitas en besiktningsman för att utföra en grundlig inspektion av fastigheten. Samtidigt är det vanligt att säljaren också genomför en besiktning. Mäklaren är inte ansvarig för eventuella fel eller brister, men de ska arbeta för att säkerställa att säljaren tillhandahåller relevanta uppgifter och att köparen genomför en noggrann undersökning.
Trots en vanlig missuppfattning, har mäklaren inte en skyldighet att utföra djupgående undersökningar av bostaden för att identifiera dolda fel. Mäklaren har en skyldighet att uppmana köparen att genomföra en egen besiktning före kontraktsskrivning, men det ligger på köparens axlar att fullfölja undersökningsplikten. Mäklaren kan dock bli skadeståndsskyldig om hen av oaktsamhet eller uppsåt inte uppfyller sina skyldigheter, till exempel genom att ge felaktig information eller undanhålla viktig information, och detta resulterar i ekonomisk skada för köparen.
Köparens rättigheter
Om bostaden väsentligt avviker från säljarens upplysningar eller om säljaren har varit försumlig, har köparen rätt till åtgärder som prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet.
I samband med husförsäljning är säljaren skyldig att tillhandahålla en energideklaration som inte är äldre än tio år vid försäljningstillfället. Denna regel är tvingande och kan inte avtalas bort. Om säljaren inte uppfyller detta krav har köparen rätt att, efter att ha uppmanat säljaren att upprätta en energideklaration, själv ta fram en sådan på egen bekostnad. Detta måste ske inom sex månader efter att köparen tillträtt byggnaden. Därefter kan köparen kräva att säljaren ersätter kostnaden för upprättandet av energideklarationen.
3. Välja rätt mäklare
Fastighetsmäklarinspektionen rekommenderar att bostadssäljare jämför olika mäklare innan de beslutar sig för vem de ska anlita. Detta inkluderar att undersöka mäklarnas arvoden och villkor för uppdraget, samt att ställa frågor kring bland annat marknadsföring, fotografering och visningar. Målet är att du ska få en helhetsbild av vad varje mäklare erbjuder, vilket underlättar att göra ett välgrundat val av mäklare.
Hitta och jämför mäklare
Välj ut ett antal mäklare som är verksamma i ditt område och som har erfarenhet av husförsäljningar. Jämför dem med varandra baserat på olika kriterier som erfarenhet, lokalkännedom och tidigare försäljningsresultat. Vi har sammanställt tips på saker som är bra att tänka på när du ska välja mäklare.
MäklarOfferters jämförelsetjänst
Är du på väg att sälja ditt hus och söker den ideala mäklaren för uppgiften? MäklarOfferter är Sveriges största jämförelsetjänst för bostadssäljare som vill hitta och jämföra de bästa mäklarna inför sin försäljning. Vi hjälper dig att jämföra och välja bland de bästa mäklarna i branschen, allt för att din försäljning ska bli så framgångsrik som möjligt.
I och med att tiotusentals bostadssäljare har jämfört och valt mäklare genom MäklarOfferter har vi även kunnat sammanställa den mest omfattande och rikstäckande mäklararvodesstatistiken som finns.
I vår omfattande mäklardatabas finns alla ledande mäklare listade och tack vare vår unika matchningstjänst kan vi koppla ihop din försäljning med mäklare som är experter på att förmedla just din typ av bostad. Med MäklarOfferter sparar du både tid och energi samtidigt som du hittar den mäklare som är bäst lämpad för din husförsäljning. Jämför och hitta bästa mäklaren →
Värdering
När du har valt ut några potentiella mäklare är det dags att låta dem komma ut och värdera ditt hus. Kom ihåg att inte välja mäklare baserat på vem som ger den högsta värderingen, eftersom en övervärdering kan resultera i ett lägre försäljningspris i slutändan. För bästa möjliga resultat bör du samla in värderingar från flera mäklare för att få en mer nyanserad uppfattning om husets marknadsvärde.
Teckna förmedlingsuppdrag
När du har bestämt dig för en mäklare skriver du ett kontrakt med mäklaren, ett så kallat förmedlingsuppdrag, som specificerar vilka tjänster mäklaren ska utföra och vilka arvoden som gäller.
4. Marknadsföring av bostaden
Fotografering och homestyling
Mäklaren anlitar en bostadsfotograf som tar professionella bilder på ditt hus och tomten. Det är inte bara ett sätt att presentera fastigheten från sin mest attraktiva sida, utan högkvalitativa bilder på huset kan också ge bostadsannonsen en extra skjuts och öka dess spridning, vilket i sin tur kan öka chansen att sälja huset både snabbare och till ett högre försäljningspris.
Homestyling kan användas för att framhäva husets bästa sidor, och i vissa fall kan det vara värt att investera i denna tjänst. Genom att stilfullt möblera och dekorera hemmet inför fotograferingen och visningen kan det potentiellt attrahera fler köpare.
Framtagning av bostadsannons
Det är mäklarens uppgift att skapa en bostadsannons, som inkluderar professionella bilder och en objektsbeskrivning. Objektsbeskrivningen måste enligt fastighetsmäklarlagen innehålla vissa obligatoriska uppgifter om fastigheten. Uppgifterna inkluderar vem som är fastighetsägare, eventuella inteckningar, servitut och rättigheter som hör till fastigheten. Även detaljer om fastigheten såsom storlek, taxeringsvärde, ålder och byggnadsmaterial, samt en skriftlig beräkning av boendekostnaderna ska inkluderas i objektsbeskrivningen. Detta behövs för att potentiella köpare ska få en korrekt bild av huset inför köpet.
Annonsering och val av marknadsföringskanaler
När du ska sälja ditt hus kan du och din mäklare välja bland olika marknadsföringsstrategier och kanaler, baserat på bostadens egenskaper och målgruppen. Utöver traditionella kanaler som mäklarbyråns hemsida och annonser i tidningar, kan digitala annonser och sociala medier erbjudas som marknadsföringsalternativ. Det rekommenderas dock att främst fokusera på etablerade bostadsplattformar som Hemnet och MäklarOfferter, eftersom andra marknadsföringskanaler ofta marknadsför mäklarbyrån mer än din bostad.
Många mäklare använder sig av ett spekulantregister som gör det möjligt för mäklaren att snabbt och effektivt nå ut till en grupp av redan intresserade köpare. Ett spekulantregister innehåller uppgifter om personer som aktivt är på jakt efter en ny bostad och som kan tänkas vara intresserade av din fastighet. Användningen av ett sådant register kan i vissa fall leda till att en bostad ”säljs underhand", det vill säga innan den ens hunnit annonseras officiellt på marknaden. Denna försäljningsmetod innebär en mer diskret försäljning. Det är fördelaktigt att välja en mäklare som nyligen har sålt liknande fastigheter i ditt område eftersom det ökar sannolikheten att de har en lista över spekulanter som är särskilt intresserade av den typen av bostad du erbjuder. Det kan alltså vara en strategisk fördel att välja en mäklare med ett väluppbyggt register över potentiella köpare som är relevanta för just din bostad. För att dra nytta av denna strategi och öka chanserna för en lyckad försäljning, rekommenderas det att jämföra flera olika mäklare och vad de har att erbjuda.
5. Visning och budgivning
Förberedelser inför visningen
Inför visningen är det viktigt att huset framstår som prydligt och inbjudande. Huset ska städas grundligt, med rena fönster och nyskurade golv. Att anlita en professionell städfirma kan vara ett bra alternativ för att säkerställa att städningen håller hög standard. Garderober och andra förvaringsutrymmen bör organiseras ordentligt, i fall någon är där och kikar. Du kan redan nu göra dig av med saker du inte vill ha kvar, och därmed få en del av flyttstöket ur vägen. Se till att klippa gräset och buskarna, samt rensa bort ogräs och annat som får tomten att se mindre inbjudande ut.
Dekorera hemmet med fräscha detaljer som blommor och frukt, och vädra för att uppnå en fräsch doft, men undvik att använda artificiella dofter från doftljus eller doftspridare. Se över hemmet noggrant och åtgärda eventuella defekter eller skador, som sneda dörrhandtag eller droppande kranar. Tänk på att inte dölja skavanker och fel som du känner till, för att undvika att bli skadeståndsskyldig för dolda fel efter försäljningen.
Visningsstrategi
När du planerar husvisningen med mäklaren är det viktigt att fundera över vilken typ av visning som passar bäst. Normalt används tre typer av visningar: öppen visning, där alla är välkomna att komma vid en bestämd tidpunkt som ofta anges i bostadsannonsen; privat visning, som arrangeras individuellt med potentiella köpare; och förhandsvisning, där mäklaren använder sitt spekulantregister för att hitta möjliga köpare innan bostaden officiellt har annonserats ut, vilket är vanligare i städer med hög efterfrågan på bostäder. Valet av visningstyp påverkas av olika faktorer, såsom dina preferenser och önskemål samt bostadens lämplighet för öppna visningar.
Under visningen
Det är rekommenderat att du som säljare inte deltar under visningen. Om det trots allt blir så att du är närvarande under visningen, är det viktigt att du inte tar en aktiv roll, utan låter mäklaren hantera presentationen av bostaden.
Budgivningen inleds när det finns flera spekulanter intresserade av att köpa din bostad. Spekulanterna kan lämna sina bud muntligt, via mejl, sms eller telefon till mäklaren som sedan vidarebefordrar dem till dig. Du får också information om eventuella villkor som följer med buden. Det är viktigt att notera att buden inte är bindande förrän ett kontrakt är undertecknat av båda parter. Det finns två huvudsakliga sätt att genomföra budgivning: öppen och sluten budgivning. Valet av metod bestäms i samråd med din mäklare, och du kan ändra dig under processens gång. Säljaren har alltid fri prövningsrätt. Det betyder att det är säljaren som bestämmer vilket bud som ska accepteras och det behöver inte vara det högsta budet även om det är det vanligaste.
6. Överlåtelse av huset
Kontraktsskrivning och betalning av handpenning
Efter att du har accepterat ett bud, är nästa steg att skriva ett bindande köpekontrakt tillsammans med köparen, vilket bör ske så snart som möjligt. För att undvika missförstånd och framtida problem är det väldigt viktigt att du noga granskar hela köpekontraktet, inklusive det finstilta, före kontraktsskrivningen. Begär att få avtalet skickat i förväg från din mäklare så att du har tid att gå igenom avtalet innan kontraktsskrivningen.
Vid kontraktsskrivningen betalar köparen vanligtvis en handpenning, som oftast är 10 procent av köpesumman. Pengarna hanteras via mäklarens klientmedelskonto och överförs till dig när alla villkor och förbehåll är uppfyllda, med avdrag för mäklararvodet. Resten av betalningen sker på tillträdesdagen.
Tillträdet är det sista steget i försäljningsprocessen, där de sista detaljerna slutförs och äganderätten officiellt överförs till köparen. Tillträdet tar normalt inte mer än en timme.
En viktig del av tillträdesprocessen är likvidavräkningen, som är en slutlig ekonomisk avräkning mellan köpare och säljare. Likvidavräkningen, som vanligtvis upprättas av mäklaren på tillträdesdagen, inkluderar en detaljerad redogörelse för alla kostnader som är förknippade med fastigheten, inklusive eventuella lån och fastighetsavgifter som behöver regleras. Eventuell handpenning som köparen betalat tidigare räknas också av från den totala summan som ska överföras till säljaren.
Slutligen, när den ekonomiska avräkningen är klar, återstår bara att överlämna nycklarna till köparen, samt eventuella andra handlingar som kan inkludera kartor, ritningar, och bruksanvisningar för maskiner och andra apparater som följer med huset. Det markerar det formella avslutet på försäljningsprocessen, och köparen blir den officiella nya ägaren av bostaden. Grattis du har sålt huset!
Köparen registrerar ägandebytet
Vid överlåtelse av en fastighet ska köparen registrera ägandebytet hos Lantmäteriets fastighetsregister genom att ansöka om lagfart, senast tre månader efter köpet. Kostnaden för lagfart är 1,5 procent av köpeskillingen plus en expeditionsavgift.
Dags att sälja villan eller radhuset? Hitta bästa mäklaren – snabbt och enkelt med vår unika matchningstjänst.
Efter att huset har sålts
Deklarera husförsäljningen
Försäljningen ska deklareras året efter försäljningen och på en eventuell vinst ska skatt betalas. Det går att skjuta upp vinstskatten. Det brukar kallas för uppskov av vinstskatt eller reavinstuppskov och kan göras om säljaren köper en ny bostad i samband med försäljningen av den gamla.
