Sälja hus | Skatter, dolda fel & besiktning när du säljer fastighet

Sälja hus  Skatter, dolda fel & besiktning när du säljer fastighet

sälja hus

Att sälja en fastighet eller en villa är en stor affär och ofta dyker det upp många frågor om själva försäljningsprocessen men även hur det fungerar med dolda fel, husbesiktning och deklaration av en husförsäljning. Det kan vara bra att veta om att försäljning av hus, fast egendom, regleras i jordabalken till skillnad från bostadsrättsförsäljningar som är lös egendom och regleras av köplagen. Nyproduktioner regleras i bostadsrättslagen. Nu börjar vi dock från början med försäljningsprocessens alla steg.

Tips!

Dags att sälja villan eller radhuset? Hitta rätt mäklare, snabbt och enkelt på MäklarOfferter.se!

Så här går en husförsäljning till

Mäklaren anpassar ofta processen efter objektets förutsättningar och säljarens behov och önskemål. I stora drag följer dock försäljningsprocessen dessa steg:

  • Värdering av hus och villa
    Mäklare kan hjälpa till att värdera ett hus eller en villa. Vid en värdering kontrolleras fastighetens läge, stil och skick. Mäklaren jämför även med liknande objekt i området och hur marknaden ser ut just nu.

  • Jämför och välj mäklare
    En säljare behöver inte anlita en mäklare men det kan vara skönt att ha en erfaren och kunnig mäklare vid sin sida som tar hand om värdering, marknadsföring, visning och kontraktsskrivning. Jämför gärna flera mäklarfirmor. Faktorer som kan vara bra att jämföra är mäklararvodet, lokalkännedom och erfarenhet av liknande försäljningar. Det är också viktigt att säljaren känner förtroende för mäklaren. När säljaren valt mäklare skrivs ett förmedlingsuppdrag mellan säljare och mäklare.

  • Insamlande av fakta
    Här går säljaren och mäklare igenom bland annat ritningar, pantbrev och eventuella servitut. Ju mer information om fastigheten som kan presenteras i en objektsbeskrivning desto enklare är det för köparen att ta ställning. I jordabalken finns bestämt vad som är fastighetstillbehör och vad som är byggnadstillbehör och som därmed tillhör fastigheten. Vill säljaren och köparen reglera något annat, till exempel att persiennerna inte ska ingå i köpet, kan detta skrivas in i kontraktet. Säljarens upplysningsplikt innebär att säljaren ska upplysa om fel och brister som hen känner till eller som kan vara svåra för köparen att upptäcka vid en noggrann undersökning. Säljaren är ansvarig för dolda fel i bostaden tio år efter tillträdet. Ett fel är dolt om det fanns vid köptillfället, inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning och inte varit förväntat med tanke på husets ålder och skick. Köparen kan ha rätt till prisavdrag, skadestånd eller hävning om bostaden väsentligt avviker från säljarens upplysningar eller om säljaren varit försumlig. Säljaren kan teckna en försäkring mot dolda fel eller lägga till ett friskrivningsvillkor eller ett återgångsvillkor i kontraktet. Köparens undersökningsplikt finns inskrivet i jordabalken och innebär att köparen ska göra en noggrann undersökning av huset. I de flesta fastighetsaffärer anlitas en besiktningsman för att göra en besiktning. Det är också vanligt att även säljaren gör en besiktning av fastigheten. Mäklaren ansvarar inte för fel och brister men ska verka för att säljaren ger köparen uppgifter som är av betydande karaktär och att köparen gör en noggrann undersökning. Säljaren ska även göra en energideklaration.

  • Annonsering, spekulantregister och marknadsföring av bostaden
    När information om fastigheten samlats in finns tillfälle för en bostadsfotografering och sedan sätter mäklaren samman en objektsbeskrivning som används för att marknadsföra bostaden. I objektsbeskrivning ska alla uppgifter om fastigheten finnas med. En mätning av bostadens yta kan också behöva göras. Många säljaren väljer även att göra en homestyling eller homestaging för att bostaden ska se så inbjudande ut som möjligt. För att locka spekulanter till visningen använder mäklaren ofta flera olika marknadsföringskanaler, till exempel mäklarbyråns webbsida, hemnet.se, sociala medier och annonser i dagspress. De flesta mäklare har även ett register med spekulanter.
     
  • Visning
    Det finns olika typer av visningar. Det vanligaste är att visningen är öppen och alla som är intresserade är välkomna. En visning kan även vara stängd eller privat och kräver då föranmälan. Det går också att sälja innan visning om säljare och köpare är överens.
     
  • Budgivning
    Efter budgivningen kontaktar mäklaren intresserade spekulanter och budgivningen börjar. Mäklaren håller säljare och spekulanter informerade om alla inkomna bud. Säljaren har alltid fri prövningsrätt. Det betyder att det är säljaren som bestämmer vilket bud som ska accepteras och det behöver inte vara det högsta budet även om det är det vanligaste.
     
  • Kontraktsskrivning
    När säljare och köpare är överens skrivs ett kontrakt och i samband med detta brukar också dag för tillträde bestämmas. I kontraktet kan säljaren och köparen skriva in olika villkor. Vid detta tillfälle betalar även köparen en handpenning, ofta 10 % av köpeskillingen.
     
  • Tillträde
    Vid dag för tillträde ska resten av betalningen justerad, enligt en likvidaavräkning. Köpebrevet undertecknas och till sist överlämnas nycklarna till den nya ägaren.
     
  • Deklaration av småhusförsäljning
    Försäljningen ska deklareras året efter försäljningen och på en eventuell vinst ska skatt betalas. Det går att skjuta upp vinstskatten. Det brukar kallas för uppskov av vinstskatt eller reavinstuppskov och kan göras om säljaren köper en ny bostad i samband med försäljningen av den gamla.
     
  • Vid köp av ett hus
    När du ska köpa ett hus är det viktigt att du har koll på alla kostnader. Gör gärna en boendekalkyl med husets driftskostnader och glöm inte att räkna med kostnader för lagfart, pantbrev och fastighetsavgift. Behöver du ta ett bolån bör du också kontakta din bank för att få ett bolånelöfte. Vid visningen ska du göra en noggrann undersökning av bostaden. Det kallas för köparens undersökningsplikt. Ibland har säljaren redan låtit göra en professionell besiktning men om du vill kan du också anlita en besiktningsman för en egen besiktning. Säljaren har en upplysningsplikt och måste informera om fel och brister som hen känner till. Säljaren är ansvarig för dolda fel i tio efter försäljningen. Säljaren ska även ha gjort en energideklaration.

FAQ - Sälja hus

Vad ska man tänka på vid försäljning av hus?

En försäljning av en fastighet regleras i jordabalken och där finns säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt reglerad.

Hur beskattas vinst vid husförsäljning?

Vid försäljning av fastighet betalas skatt på vinsten via deklarationen året efter försäljningen.

När ska man betala skatt på husförsäljning? 

Försäljningen ska deklareras och skatt ska betalas åter efter försäljningen.

Får man dra av lån vid husförsäljning? 

Man kan göra ett ränteavdrag på bolånet.

När är det bäst att sälja hus? 

Våren, sommaren och hösten brukar vara bra årstider för fastighetsaffärer.

Vad kostar husförsäljning? 

En fastighetsmäklare tar ofta en provision, en viss procentsats, på köpeskillingen. I samband med försäljningen kan det även komma till utgifter för till exempel besiktning, försäkring och flyttstädning.

Får man sälja sitt hus hur billigt man vill? 

Ja.

Vad får man ta med sig när man säljer huset? 

I jordabalken finns bestämt vad som är fastighetstillbehör och vad som är byggnadstillbehör och som därmed tillhör fastigheten. Vill säljaren och köparen reglera något annat, till exempel att persiennerna inte ska ingå i köpet, kan detta skrivas in i kontraktet.

Vad händer om mäklaren inte lyckas sälja huset?

Om mäklaren inte lyckas sälja fastigheten kan säljaren säga upp avtalet ofta utan kostnader. En del mäklare kräver dock en ersättning för kostnader som uppstått i samband med uppdraget.

Kan man sälja hus utan mäklare?

Ja, det finns inga krav eller regler på att en bostadsförsäljning måste gå via en mäklarfirma.

Vilka papper behövs för att sälja hus?

Dokument som ritningar, pantbrev, eventuella servitut behövs vid en bostadsförsäljning. Mäklaren ger ofta säljaren en frågelista över dokument som behöver plockas fram och kan också vara behjälplig om det behövs.

Hur mycket skatt är det vid försäljning av hus?

Vinstskatten på en privatbostad kvoteras till 22/30 vilket innebär att vinskatten blir 22 %.

Jämför
mäklare gratis