Fiktivt mäklararvode vid bodelning – så räknar du 2026

Du och din sambo eller partner ska gå skilda vägar. En av er vill ta över den gemensamma bostaden. Nu behöver ni räkna fram ett värde som blir rättvist för er båda. I den beräkningen blir fiktivt mäklararvode en viktig fråga. Men vad betyder begreppet och hur påverkar det beloppet som ska betalas? Här tittar vi närmare på hur fiktivt mäklararvode används vid bodelning och vilken nivå som är rimlig.

Vi börjar med grunden, vad som faktiskt menas med ett fiktivt mäklararvode, eller latent mäklararvode som det också kan kallas ibland.

Vad är ett fiktivt mäklararvode?

Latent betyder att något finns i bakgrunden och kan bli aktuellt längre fram. I det här fallet gäller det en kostnad eller skatt som ännu inte har uppstått.

Ett fiktivt mäklararvode är en uppskattning av vad en mäklare skulle ta betalt om bostaden såldes på den öppna marknaden.

Ingen mäklartjänst utförs vid bodelningen och inget arvode betalas. Beloppet används i stället då man räknar fram bostadens nettovärde.

Varför används det vid bodelning?

Om du tar över den gemensamma bostaden blir du också den som längre fram får bära kostnaden för en eventuell försäljning. Då kan hela mäklararvodet falla på dig.

Genom att räkna med ett fiktivt mäklararvode redan vid bodelningen kan ni fördela även den framtida kostnaden mellan er. Det ger ett mer rättvisande nettovärde att utgå från när den ena parten ska lösa ut den andra.

Att framtida försäljningskostnader kan vägas in har även stöd i rättspraxis. I rättsfallet NJA 1998 s. 467 tog domstolen hänsyn till ett beräknat mäklararvode när en fastighet värderades vid bodelning. Fallet visar principen, medan nivån behöver bedömas utifrån just er bostad och den lokala marknaden.

Skillnad mot faktiskt mäklararvode

Ett faktiskt mäklararvode betalas till en mäklare när en bostad säljs. Ett fiktivt mäklararvode är en uppskattad framtida kostnad som används om du värderar en bostad – utan att sälja den.

När ska man räkna med fiktivt mäklararvode?

Ett fiktivt mäklararvode brukar bli aktuellt när en bostad ska byta ägare utan att säljas på den öppna marknaden, vilket enligt Sveriges Domstolar kan vara fallet vid skilsmässa, samboseparation, utköp eller arv.

Skilsmässa

Vid en skilsmässa behöver du och din tidigare partner fördela era tillgångar och skulder genom en bodelning. Ska någon av er ta över det gemensamma hemmet behöver ni därför räkna på bolån, latent skatt och framtida försäljningskostnader.

Vill du få grepp om hela processen kan du läsa: Köpa ut sambo ur hus eller bostadsrätt – så går det till

Samboseparation

Om du och din sambo separerar kan den gemensamma bostaden och det bohag ni köpt för att använda tillsammans ingå i bodelningen. Det kallas samboegendom.

Ska en av er ta över hemmet behöver ni också reda ut ägarandelarna, lånen och vilka andra tillgångar som ska räknas med.

Utköp av bostad

Ska du ta över det gemensamma hemmet behöver du och din partner först enas om marknadsvärdet. Därefter räknar ni bort:

• Bolån och andra skulder kopplade till bostaden.
• Fiktivt mäklararvode.
• Beräknad latent kapitalvinstskatt.
• Andra försäljningskostnader som ni kommit överens om.

Det som återstår är nettovärdet. Hur mycket du ska betala för den andra personens andel beror på hur ni äger bostaden och vad som i övrigt ska fördelas i bodelningen.

Dödsbo och arv

Efter ett dödsfall kan bostaden behöva värderas och fördelas mellan flera personer. Om du eller någon annan delägare vill ta över den behöver ni då tillsammans enas om värdet och vilka framtida kostnader som ska räknas av.

Hur bestäms fiktivt mäklararvode?

När man beräknar ett fiktivt mäklararvode är utgångspunkten vad en verklig försäljning av bostaden skulle kunna landa på. Det finns alltså ingen standardnivå som passar alla.

För att komma fram till ett rimligt belopp behöver ni därför titta på bostadstypen, marknadsvärdet, orten och vilket arbete en mäklare skulle behöva lägga ned.

Schablon

Med schablon menar man ett förenklat belopp, eller en procentsats, som används för att snabbt uppskatta vad ett mäklararvode skulle kunna bli. Det kan vara hjälpsamt som en första utgångspunkt om ni ännu inte samlat in lokala uppgifter.

Bra att ha med sig då är att resultatet påverkas av bostadens värde. För en dyrare bostad kan samma procentsats ge ett högt belopp i kronor, medan en billigare bostad kan ha ett arvode som motsvarar en större andel av försäljningspriset.

Se därför schablonen som ett första riktmärke och jämför den med faktiska arvoden för liknande bostäder i ditt bostadsområde.

Lokala arvodesnivåer

Ett mäklararvode påverkas av ett antal parametrar:

• Bostadstyp.
• Marknadsvärde.
• Ort och bostadsområde.
• Konkurrensen mellan mäklare.
• Arvodesmodell.
• Vilka tjänster som ingår.

På MäklarOfferter tar du alltid del av aktuell statistik för olika orter och bostadstyper, vilket ger dig ett lokalt och relevant underlag.

Offerter från mäklare

Ett bra sätt att förankra beloppet är att jämföra vad två eller tre lokala mäklare skulle ta i arvode för att sälja bostaden.

Använd med fördel vår smidiga jämförelsetjänst. Be gärna mäklarna om skriftliga bedömningar som du sedan kan använda som stöd för beräkningen i bodelningen.

Jämför med liknande bostäder

En husförsäljning omfattar som regel fler delar än själva bostadsytan, vilket gör förberedelserna mer omfattande. Villor och bostadsrätter kräver alltså olika mycket av en mäklare. Utöver det påverkas arvodet även av bostadens värde, läge och försäljningsupplägg.

För att få en så rättvis uppskattning som möjligt bör du därför jämföra med arvoden för:

• Samma typ av bostad som din.
• Bostäder med ungefär samma marknadsvärde.
• Bostäder på samma ort eller i närområdet.
• Ett liknande försäljningsupplägg.

Fiktivt mäklararvode och latent skatt

Fiktivt mäklararvode och latent skatt är två olika avdrag, som likväl hänger ihop. Mäklararvodet påverkar nämligen hur stor den beräknade vinsten blir och därmed även den latenta skatten.

Så påverkar arvodet nettovärdet

Som räkneexemplet visar minskar det fiktiva mäklararvodet både bostadens nettovärde och den uppskattade vinsten. Därmed blir även den latenta skatten lägre.

När latent skatt ska räknas med

Latent skatt blir relevant när en framtida försäljning väntas ge vinst.

För att uppskatta skatten behöver ni bland annat titta på:

• Bostadens inköpspris.
• Avdragsgilla förbättringsutgifter.
• Kapitaltillskott för en bostadsrätt.
• Tidigare uppskov.
• Försäljningsutgifter.
• Bostadens beräknade försäljningspris.

När du tar över en bostad genom bodelning medföljer även tillhörande skatteuppgifter. Det följer av kontinuitetsprincipen, som enligt Skatteverket säger att den tidigare ägarens inköpspris, uppskov och andra relevanta uppgifter följer med bostaden.

Vill du veta mer om hur mäklararvodet påverkar vinstberäkningen föreslår vi att du läser: Mäklararvode avdrag – så drar du av mäklararvodet i deklarationen

Så tar ni fram ett rimligt underlag

Ett tydligt underlag gör det lättare för alla som berörs av bodelningen att följa beräkningen och förstå hur ni har kommit fram till beloppen.

Ta därför fram värdering, arvodesuppgifter och skatteunderlag innan ni bestämmer bostadens nettovärde.

Börja med en aktuell värdering

Börja gärna med att låta två lokala mäklare värdera bostaden utifrån det aktuella marknadsläget och jämförbara försäljningar i området. Skulle de komma fram till helt olika värden kan du överväga en tredje värdering.

Mer om hur värdet bestäms läser du här: Värdering av fastighet vid bodelning.

Spara underlaget för det fiktiva mäklararvodet

Spara den lokala arvodesstatistiken och de bedömningar ni använt er av för att bestämma det fiktiva mäklararvodet.

Anteckna gärna:

• Vilket underlag ni använde.
• När uppgifterna hämtades.
• Vilken ort och bostadstyp de gäller.
• Hur ni kom fram till beloppet.

Då kan alla som berörs se vad beräkningen och överenskommelsen bygger på.

Ta hjälp om ni inte kommer överens

Separationer kan vara tuffa. Om ni har svårt att komma överens kan en familjerättsjurist hjälpa er hitta en lösning som båda kan acceptera.

Skulle ni behöva mer stöd än så kan tingsrätten, enligt Sveriges Domstolar, även utse en bodelningsförrättare som går igenom uppgifterna och beslutar hur egendomen ska fördelas.

Jämför lokala mäklararvoden

När många bitar behöver falla på plats kan ett tydligt beslutsstöd göra vägen framåt enklare. MäklarOfferter ger er ett konkret stöd när ni ska landa i en nivå som känns rimlig för alla.