Ett fiktivt mäklararvode är en uppskattad försäljningskostnad som används vid en bodelning för att rättvist fördela värdet av en bostad när en part ska köpas ut. Avdraget tar hänsyn till den kostnad som skulle uppstå vid en framtida försäljning. På så sätt undviker man att den kvarboende parten blir ekonomiskt missgynnad om bostaden senare säljs och ett mäklararvode då måste betalas.
Vad är ett fiktivt mäklararvode?
Vid en separation eller skilsmässa där en bostad ingår i bodelningen behöver parterna komma överens om vad bostaden är värd. Ett fiktivt mäklararvode är en tänkt kostnad för mäklartjänster som dras av från bostadens värde, som om bostaden skulle säljas, trots att ingen försäljning faktiskt sker.
Bostadens justerade värde, alltså marknadsvärdet minus det fiktiva mäklararvodet och eventuella andra försäljningskostnader, används för att räkna ut hur mycket den ena parten ska betala för att köpa ut den andra.
Varför används det?
Syftet med att använda ett fiktivt mäklararvode är att fördela bostadens värde på ett rättvist sätt. Om en part tar över bostaden kan det annars bli så att hen senare får stå för hela mäklarkostnaden vid en framtida försäljning, trots att båda parter delade på bostadens värde vid bodelningen.
Genom att redan från början ta hänsyn till denna kostnad undviker man en snedfördelning av de ekonomiska konsekvenserna.
Det finns inga tvingande regler i äktenskapsbalken om hur bostäder ska värderas vid bodelning, men enligt Högsta domstolens praxis bör man räkna med både framtida mäklararvode och latent skatt (se mer i avsnittet om latent skatteskuld). Detta gör att värdet som används vid beräkningen av utköpet speglar bostadens faktiska värde för den som tar över den.
Att räkna av ett fiktivt mäklararvode ger alltså en mer rättvis och realistisk värdering, även om bostaden inte säljs i samband med bodelningen.
Hur bestäms fiktivt mäklararvode?
Det finns inga bestämda regler för hur ett fiktivt mäklararvode ska beräknas vid bodelning. Istället behöver parterna själva komma överens om ett rimligt belopp. Ofta utgår man från schablonbelopp eller genomsnittliga mäklararvoden för liknande bostäder.
Det är viktigt att anpassa det fiktiva arvodet till den aktuella bostaden. För en mycket värdefull fastighet kan ett fiktivt mäklararvode på till exempel 3 % av bostadens värde bli omotiverat högt i kronor räknat, medan samma procentsats kan vara oskäligt låg för en billigare bostad.
Faktum är att det i praxis rekommenderas att man undersöker vad ett verkligt mäklararvode skulle vara, till exempel genom att ta in offerter från lokala mäklare. Det gör beräkningen mer träffsäker och minskar risken för en orättvis fördelning.
Ett ännu säkrare alternativ är att använda aktuell mäklararvodesstatistik, specifikt för den bostadstyp och det geografiska område det gäller. Då får man en rimligt och skälig arvodesnivå att utgå ifrån, vilket förenklar överenskommelsen mellan parterna.
Fiktivt mäklararvode – aktuella belopp för 2025
För år 2025 ligger det genomsnittliga mäklararvodet i Sverige på cirka 2,9 % av försäljningspriset, vilket motsvarar ungefär 65 443 kronor. Detta är dock just ett genomsnitt och rimliga arvoden kan variera från under 1 % upp till omkring 30 %, beroende på bostadstyp, värde och geografiskt läge.
MäklarOfferter, Sveriges största jämförelsetjänst för bostadssäljare, har tagit fram aktuell statistik från tiotusentals bostadsförsäljningar som visar vad mäklare tar i arvode runt om i landet. Vid bodelningar kan dessa aktuella nivåer användas som vägledning för att fastställa ett rättvist fiktivt mäklararvode för 2025:
| Område | Mäklararvode snitt | Mäklararvode procent |
|---|---|---|
| Stockholm | 77 160 kr | 1,6 % |
| Göteborg | 77 910 kr | 2,2 % |
| Uppsala | 67 492 kr | 2,3 % |
| Malmö | 62 502 kr | 3,1 % |
| Västerås | 55 570 kr | 2,8 % |
| Umeå | 51 980 kr | 2,2 % |
| Sundsvall | 53 710 kr | 4,3 % |
| Örebro | 54 391 kr | 2,6 % |
| Norrköping | 56 498 kr | 2,7 % |
| Luleå | 47 982 kr | 2,7 % |
| Jönköping | 59 630 kr | 2,6 % |
| Linköping | 55 983 kr | 2,2 % |
| Solna | 83 314 kr | 1,6 % |
| Gävle | 48 393 kr | 3 % |
| Nacka | 86 321 kr | 1,8 % |
| Gotland | 62 506 kr | 2,6 % |
| Helsingborg | 62 253 kr | 2,9 % |
| Sollefteå | 45 804 kr | 6,3 % |
| Karlstad | 49 029 kr | 3,2 % |
| Lomma | 76 878 kr | 2,1 % |
Avräkning för latent skatteskuld och fiktivt mäklararvode
Vid en bodelning är det vanligt att man tar hänsyn till en latent skatteskuld, det vill säga den kapitalvinstskatt som kan uppstå vid en framtida försäljning av bostaden, men bara om försäljningen skulle leda till en beskattningsbar vinst.
Om bostaden inte har ökat i värde, eller om försäljningskostnader (som inköpspris, förbättringsutgifter och mäklararvode) gör att vinst uteblir, uppstår ingen skatt. För privatbostäder i Sverige är kapitalvinstskatten 22 % av vinsten.
För att beräkna den latenta skatteskulden på ett korrekt sätt tar man hänsyn till försäljningskostnader, såsom mäklararvode, som får dras av vid en framtida försäljning. Genom att inkludera ett fiktivt mäklararvode i beräkningen minskar den uppskattade vinsten, vilket i sin tur sänker den latenta skatteskulden. På så vis får man en mer realistisk och rättvisande bild av bostadens nettovärde efter skatt.
Beräkning av nettovärde
+ Marknadsvärde (utifrån aktuell värdering eller jämförbara försäljningar)
– Fiktivt mäklararvode (uppskattad kost för mäklararvode)
– Latent kapitalvinstskatt (22 % av uppskattad vinst)
– Övriga försäljningskostnader (till exempel homestyling, besiktning och energideklaration)
– Skulder kopplade till bostaden (t.ex. bolån)
= Nettovärde
Utköpsbelopp = Nettovärdet fördelat enligt ägarandel (vanligtvis 50/50 mellan makar eller sambor, men kontrollera vad som gäller i ert fall)
Exempel:
Bostaden värderas till 3 000 000 kronor. Parterna enas om att räkna med ett fiktivt mäklararvode på 3 %, vilket blir 90 000 kronor.
Det fiktiva arvodet dras av från bostaden värde:
3 000 000 kr – 90 000 kr = 2 910 000 kr
Om ägandet är delat 50/50 och den ena parten ska köpa ut den andra, baseras utköpsbeloppet på det justerade värdet:
2 910 000 kr / 2 = 1 455 000 kr
Utan avdraget hade utköpet varit 1 500 000 kronor.
Skillnaden på 45 000 kronor innebär att kostnaden för en framtida mäklare delas rättvist mellan parterna redan vid bodelningen.
Om den kvarboende parten senare säljer bostaden, får hen själv betala mäklararvodet vid försäljningen. Men eftersom ett fiktivt arvode redan räknades av vid bodelningen, har hen i praktiken fått ersättning för den andra partens del av kostnaden i förväg. På så sätt har utgiften delats rättvist, vilket är hela poängen med att använda ett fiktivt mäklararvode.
Andra försäljningskostnader att ta med
Att använda ett fiktivt mäklararvode vid bodelning är ett vedertaget sätt, stödd av praxis, för att räkna fram en rättvis nettovärdering av en bostad. För att få en mer realistisk och rättvis bild bör man även ta hänsyn till andra vanliga försäljningskostnader, såsom energideklaration, homestaging, flyttstädning och liknande utgifter.
När dessa kostnader inkluderas i beräkningen fördelas det ekonomiska ansvaret jämnare mellan parterna, vilket gör att ingen ensam behöver stå för framtida utgifter kopplade till bostaden. I stället sker en rättvis fördelning redan vid bodelningen.
För par som går igenom en separation är det särskilt viktigt att ta reda på vilka mäklararvoden och andra försäljningskostnader som gäller under 2025. Genom att gemensamt komma överens om ett fiktivt arvode som speglar verkligheten ökar chanserna till en smidig och rättvis bodelning, samtidigt som risken för framtida ekonomiska tvister minskar.
Läs gärna artikeln Vilka kostnader tillkommer vid en bostadsförsäljning? för en tydlig genomgång av vanliga försäljningskostnader att ta hänsyn till.
Ska du sälja bostad? Få offerter från mäklare och jämför mäklararvoden - helt gratis!
