Behöver du en mäklare som kan göra en skriftlig bostadsvärdering som banken godkänner? Skicka in en kostnadsfri förfrågan om skriftlig värdering!
En bankvärdering är ett skriftligt intyg på bostadens värde, ofta nödvändigt vid bolån eller omvärdering. Här kan du läsa när den krävs, vad den kostar, hur det går till och vad du kan göra om värdet blir lägre än väntat.
Vad är en bankvärdering?
En bankvärdering är en skriftlig värdering av en bostad, utförd av en mäklare eller auktoriserad värderingsman. Banken använder värderingen som underlag vid beslut om bolån, omvärdering eller ändrade lånevillkor.
Bankvärderingen kallas ibland för mäklarintyg eller skriftligt intyg, och är mer detaljerad och formell än en muntlig värdering.
Vad kostar en bankvärdering
En skriftlig värdering kostar vanligtvis mellan 2 500 och 3 500 kronor, beroende på bostadstyp, mäklare och värderingsfirma.
Skillnaden mellan skriftlig, muntlig och onlinevärdering
Det finns tre typer av bostadsvärderingar, som används i olika sammanhang.
Muntlig värdering
En muntlig värdering innebär att en mäklare gör en översiktlig bedömning av vad din bostad kan säljas för. Muntliga värderingar är vanligtvis gratis och passar bra om du planerar att sälja eller bara vill få en ungefärlig prisbild. Du får dock inget skriftligt intyg, vilket innebär att banken inte kan använda värderingen som underlag.
Onlinevärdering
En onlinevärdering är en automatiserad värdeindikation som du kan få via olika webbtjänster. Att värdera bostad online är ett snabbt sätt att få en grov värdeindikation baserad på försäljningsstatistik, men den tar inte hänsyn till unika faktorer som bostadens skick, läge eller eventuella renoveringar. Därför godtas den inte som underlag för bolån eller andra bankärenden.
Skriftlig värdering (bankvärdering)
En bankvärdering krävs till exempel när du vill omvärdera bostaden för att sänka amorteringen, höja bolånet eller få bättre ränta. Den utförs av en mäklare eller värderingsman som godkänns av banken och resulterar i ett skriftligt värderingsintyg som kan användas som underlag vid lån, ändrade amorteringsvillkor eller bodelning.
| Typ av värdering | Beskrivning | Kostnad | Godkänns av banken? | Används till |
|---|---|---|---|---|
| Muntlig värdering | Mäklare ger ett ungefärligt värde, oftast vid hembesök. | Vanligtvis gratis | ❌ Nej | Allmän prisbild, inför försäljning. |
| Onlinevärdering | Automatisk värdeindikator baserad på statistik. | Gratis | ❌ Nej | Översikt för eget bruk, mycket grov uppskattning. |
| Skriftlig värdering (bankvärdering) | Utförs av mäklare/värderingsman, resulterar i ett skriftligt intyg. | Ca 2 500 – 3 500 kr | ✅ Ja | Omvärdering, bolån, sänkt amortering, förbättrade lånevillkor, etc. |
Tabell 1: Jämförelse mellan olika typer av bostadsvärderingar.
När krävs en bankvärdering?
En skriftlig bankvärdering behövs främst när bostadens aktuella värde påverkar dina lånevillkor, men kan också vara användbar i andra sammanhang.
Värdering vid köp av bostad
Vid ett vanligt bostadsköp i Sverige används oftast marknadspriset (det pris du faktiskt betalar efter vunnen budgivning) som underlag för bolånet. Banken betraktar normalt det priset som bostadens värde, så en separat värdering behövs sällan. Undantag kan vara om det gäller:
- Privata försäljning utan mäklare: Banken kan vilja dubbelkolla värdet med en oberoende värdering om ingen öppen budgivning skett.
- Stora prisavvikelser: Om slutpriset verkar avvika starkt från områdets normala nivå (både uppåt eller nedåt) kan banken begära en värdering för att säkerställa att säkerheten (bostaden) verkligen motsvarar lånebeloppet.
Vid köp genom mäklare till marknadspris krävs normalt ingen skriftlig värdering, eftersom köpeskillingen anses spegla bostadens marknadsvärde. Ett amorteringsgrundande värde fastställs dock i samband med köpet och är enligt lag bundet i fem år.
Omvärdering för att sänka amorteringen
Ett av de vanligaste skälen till att bostadsägare vill värdera om bostaden är möjligheten att sänka amorteringen.
När du köper en bostad fastställs ett värde som ligger till grund för hur mycket du måste amortera. Efter fem år kan du begära en omvärdering. Har bostaden då ökat i värde tillräckligt, kan det leda till lägre amorteringskrav. Exempelvis:
- Amorteringen kan sänkas från 2 % till 1 % om belåningsgraden hamnar under 70 %.
- Amorteringen kan tas bort helt om belåningsgraden går under 50 %.
Utöka bolån eller kredithöjning
Ska du utöka ditt bolån och låna mer med bostaden som säkerhet, till exempel för att renovera eller lösa andra lån, måste banken först bedöma vad bostaden är värd i dag. Det görs genom en ny värdering.
Banken kontrollerar sedan om det nya lånebeloppet ryms inom 85 % av bostadens marknadsvärde, vilket är den högsta tillåtna belåningsgraden.
Byta bank eller omförhandla lån
Om du byter bolånebank, och det har gått mer än fem år sedan den senaste värderingen, kan den nya banken vilja ha en uppdaterad värdering. Den används för att fastställa rätt belåningsgrad, vilket påverkar ränta, amortering och övriga lånevillkor.
Förhandla ränterabatt
Vissa banker erbjuder bättre bolåneränta om belåningsgraden ligger under specifika nivåer. Om du kan visa att bostadens värde har ökat ger det ett starkare argument för att få lägre ränta, eftersom belåningsgraden då blir lägre. Banken vill i sådana fall oftast se en aktuell skriftlig värdering som underlag.
Vid bodelning och arv
En skriftlig värdering vid bodelning, arvsskifte eller liknande situationer behövs ofta för att fastställa marknadsvärdet och möjliggöra en rättvis fördelning.
Så fungerar bankvärdering hos olika banker
Alla storbanker (SBAB, Swedbank, Länsförsäkringar, SEB, Handelsbanken och Nordea) följer samma regler kring amortering och belåningsgrad. Det som skiljer är hur de hanterar själva värderingsprocessen.
SBAB erbjuder ingen muntlig värdering, men du kan få en gratis värdeindikation online. Vill du ha ett skriftligt intyg, måste du själv anlita en mäklare och stå för kostnaden.
Swedbank samarbetar med Fastighetsbyrån (som de äger, men som drivs som franchise). Muntlig värdering är ofta gratis, men ett skriftligt intyg kostar cirka 2 500 – 3 000 kronor. Du kan också anlita annan mäklare.
Länsförsäkringar samarbetar med Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, som också är en franchisekedja. Muntlig värdering är vanligtvis gratis. Den skriftliga värderingen kostar lika mycket som hos andra banker, men vissa regionala kontor kan erbjuda rabatter eller gratis intyg till lojala kunder.
SEB har samarbete med Bjurfors och Svensk Fastighetsförmedling. Muntlig värdering via deras partners är gratis. Skriftlig värdering betalar du själv, men SEB kan ibland erbjuda rabatterade priser. Intygen från deras samarbetspartners är alltid godkända.
Handelsbanken har inga fasta samarbeten utan hänvisar till valfri registrerad mäklare. Värderingen betalas av dig och kostar som hos övriga banker. I vissa fall kan banken göra en egen intern värdering.
Nordea samarbetar med Svensk Fastighetsförmedling och Mäklarhuset. Muntlig värdering är gratis, och ett skriftligt intyg kostar som hos andra banker. Värderingar från deras samarbetspartners är alltid godkända.
Andra banker och bolåneinstitut, som Danske Bank, Skandia m.fl. har liknande rutiner – de godkänner oftast värderingsintyg från vilken registrerad mäklare som helst.
Vem får göra en bankvärdering?
En skriftlig bankvärdering måste utföras av någon som banken godkänner. Det är i regel någon av följande:
- Registrerad fastighetsmäklare (med erfarenhet av det aktuella området)
- Auktoriserad värderingsman (vanligare vid värdering av kommersiella fastigheter, men förekommer även vid villor och bostadsrätter).
I praktiken anlitar privatpersoner nästan alltid en lokal mäklare. De flesta banker godkänner värderingsintyg från vilken registrerad mäklare som helst. Via MäklarOfferter kan du enkelt hitta och jämföra mäklare i hela Sverige som erbjuder skriftliga värderingar.
Hur länge är en bankvärdering giltig?
Det finns ingen exakt tidsgräns för hur länge en skriftlig bankvärdering är giltig. Istället avgör banken från fall till fall om de accepterar värderingen, oavsett hur gammal den är. Generellt gäller följande:
- Upp till 2 månader: Accepteras oftast utan problem.
- 3 till 6 månader: Kan fortfarande godkännas, men banken kan vilja ha en uppdatering om det skett större förändringar på bostadsmarknaden.
- Över 6 månader: Banken vill ofta se en ny värdering, särskilt om priserna har förändrats.
- Över 12 månader: Värderingen anses i regel vara för gammal och godkänns sällan.
Skicka in värderingsintyget till banken så snart som möjligt efter att du fått det, helst inom 1 till 3 månader, för att säkerställa att det fortfarande är aktuellt och godtas.
Så går en skriftlig bankvärdering till
Processen är relativt enkel, men det är bra att känna till vilka steg som ingår och vad som förväntas av dig som bostadsägare. Nedan följer en steg-för-steg-guide – från första kontakt med mäklare till att banken uppdaterar dina lånevillkor.
- Börja med en muntlig värdering
Kontakta en lokal mäklare och be om en första uppskattning av bostadens värde. Det är ofta kostnadsfritt. - Kontakta banken
Om värdet har ökat kan du prata med din bankrådgivare om möjligheten att till exempel sänka amorteringen eller utöka bolånet. - Boka skriftlig värdering
Mäklaren gör ett besök (eller i vissa fall digitalt) och inspekterar bostaden. Du kan behöva visa dokument som planritning, kvitton på renoveringar samt uppgifter om avgifter och driftskostnader. - Mäklarens analys
Efter besöket jämför mäklaren din bostad med liknande objekt i området och sammanställer ett värderingsintyg. - Ta emot och skicka in intyget
Du får intyget, oftast via e-post, inom ett par dagar. Skicka det sedan vidare till banken via internetbanken eller e-post. - Bankens beslut
Om banken godkänner värderingen kan lånevillkoren eller amorteringen justeras utifrån din nya belåningsgrad.
Hur lång tid tar det?
Hela processen kan ta från några dagar upp till två veckor beroende på tillgång till mäklare och hur snabbt du agerar. Själva besöket tar cirka en timme, och intyget skickas ofta inom ett par dagar. Om du behöver intyget snabbt, säg till vid bokningen, mäklaren kan ibland prioritera ärendet.
Det finns även digitala värderingstjänster som levererar intyg inom 48 timmar utan hembesök. Kontrollera dock först att banken accepterar sådana intyg innan du beställer.
Om du anser att värderingen är för låg
Ibland motsvarar värderingen inte dina förväntningar. Du kanske hade räknat med att bostaden stigit med 20 % i värde, men värderingen visar bara en liten ökning, eller till och med en minskning om marknaden gått ner. Om värdet blir lägre än du hoppats på finns det några saker du kan göra:
- Fråga varför
Be mäklaren förklara hur värdet bedömts. Vilka jämförelseobjekt har använts? Finns något som påverkat värdet negativt? Det kan ge nyttig insikt. - Hur nära målet är du?
Om du ville sänka amorteringen men belåningsgraden inte gick under rätt gräns (t.ex. 70 %) blir det ingen ändring. Då kan du amortera extra eller försöka höja värdet, exempelvis genom renovering, och därefter göra en ny värdering. - Ta in en ny värdering
Värderingar är subjektiva. Olika mäklare kan göra olika bedömningar. Tror du att värdet blivit för lågt, kan du anlita en annan mäklare för en ny bedömning (vilket dock innebär en ny kostnad). - Vänta in marknaden
Om bostadspriserna är på väg uppåt kan det löna sig att vänta. Har du inte bråttom, kan en ny värdering längre fram ge bättre resultat. - Förhandla ändå
Om du försökte få lägre ränta genom att visa lägre belåningsgrad, men inte riktigt når gränsen, kan du ändå prata med banken. Vissa banker gör mindre justeringar om du ligger nära. - Tänk om
Om värderingen inte ger tillräckligt låneutrymme kan du behöva justera planerna, till exempel ta ett mindre privatlån eller dela upp renoveringen i etapper.
Om värderingen blir för låg, kan du antingen acceptera läget, försöka höja värdet genom förbättringar, ta in en ny värdering eller vänta på ett bättre marknadsläge. Ibland är det klokast att avvakta och försöka igen längre fram.
