Så påverkar bostadsrättsföreningen din försäljning

Vad vill köparen veta om föreningen när du säljer en bostadsrätt? Ekonomin i en bostadsrättsförening är central för helhetsbilden, och kan såväl stärka köparens intresse som väcka frågor. Här får du hjälp att se föreningen med köparens ögon, förbereda mäklaren på rätt frågor och lyfta fram det som kan stärka din försäljning.

När du ska sälja bostadsrätt får lägenheten av förklarliga skäl mycket uppmärksamhet. Då kan föreningens ekonomi hamna i skymundan, trots att den har stor påverkan på köparens bild av boendet.

En ekonomi i balans, en avgift som täcker kostnaderna och en plan för kommande underhåll ger helt enkelt köparen ett bättre beslutsunderlag. Omvänt kan hög belåning, en beslutad avgiftshöjning eller otydlig finansiering i stället väcka tvivel.

Av det skälet är det värdefullt att samla in efterfrågade uppgifter om föreningen i ett tidigt skede så att mäklaren kan lyfta fram både styrkor och risker. Ska mäklaren kunna göra det behöver siffrorna också sättas i sitt sammanhang. Föreningens ålder och ekonomiska utveckling, liksom genomförda renoveringar över tid, hjälper köparen att tyda ekonomin.

Du säljer också en plats i föreningen 

Köparen av din bostadsrätt får ett nytt hem, men minst lika viktigt är att hen enligt Bostadsrättslagen blir medlem i föreningen och en del av den gemensamma ekonomin. 

Eftersom föreningens räntor, drift och större underhåll påverkar kostnaderna som avgiften behöver täcka, innebär det att köparens framtida boendekostnad kan komma att förändras. Det här är skälet till att Konsumentverket rekommenderar köpare att granska både lägenheten och föreningen inför ett köp. 

Här utgör årsredovisningen absolut ett viktigt underlag, samtidigt som siffrorna behöver läsas och tolkas i förhållande till varandra. Ett värde som sticker ut kan utifrån det perspektivet ha en naturlig förklaring, men behöver ändå sättas i sitt sammanhang. Det är därför angeläget att köparen, och i vissa fall även banken, får ta del av bakgrundsbilden.

Planerar du hela försäljningen kan du läsa: Sälja bostadsrätt – allt du behöver veta om kostnader, skatt och regler.

Så läser du föreningens ekonomi inför försäljningen

Årsredovisningen ger dig en första överblick över hur föreningens ekonomi utvecklas. Här är du hjälpt av att jämföra nyckeltalen över flera år. Titta till exempel på om skuldsättningen ökat, sparandet minskat eller räntekänsligheten förändrats.

Be sedan mäklaren jämföra med liknande föreningar utifrån läge, ålder och genomfört underhåll, så att siffrorna hamnar i rätt kontext. 

Du kan även ta hjälp av den här tabellen där vi tittar närmare på de viktigaste uppgifterna och betydelsen de kan få i din försäljning.

För att värdena i tabellen ska kunna jämföras har Bokföringsnämnden fastställt gemensamma regler för hur nyckeltalen ska beräknas. Vad som är en bra nivå varierar däremot mellan föreningar. Fastighetens ålder, genomfört underhåll, lokala kostnader och föreningens övriga intäkter behöver därför också vägas in.

Lånen visar föreningens känslighet

Lån per kvadratmeter visar hur stor föreningens skuld är i förhållande till ytan. Det säger däremot inget om vad lånen finansierat. En hög skuld kan ha sin förklaring i att föreningen är ny och de stora underhållen ligger långt fram.

Omvänt kan en låg skuld ge en alltför ljus bild av en äldre förening som snart behöver finansiera stambyte, takrenovering eller andra större arbeten.
Inför en försäljning bör du därför be styrelsen eller förvaltaren tillhandahålla information om vad lånen använts till, när de får nya villkor och om föreningen amorterar.

När flera lån får nya villkor under samma period kan föreningens räntekostnader förändras snabbt. Viktigt att veta då är om föreningen spridit bindningstiderna, lämnat marginaler i budgeten eller planerat en avgiftsjustering. Med den informationen på plats kan mäklaren ge köparna ett tydligare svar på hur avgiften kan påverkas.

Avgiften behöver sättas i sitt sammanhang

En låg avgift framstår som attraktiv för köparen. Samtidigt säger inte avgiftens storlek allt. För köparen spelar det också roll vad som ingår och om nivån räcker till föreningens räntor, drift, underhåll och sparande.

En låg avgift är absolut en styrka när ekonomin är i balans. Om kostnaderna inte täcks kan föreningen i stället behöva höja avgiften längre fram.
Jämför därför både nivån och innehållet.

En avgift som omfattar värme, vatten och bredband behöver bedömas annorlunda än en där samma kostnader betalas separat. Om en höjning redan är beslutad bör mäklaren använda den nya nivån från början och förklara vad pengarna ska användas till. Det ger köparen en mer rättvisande bild av boendekostnaden.

Underhållet visar vad som väntar

Stambyte, takrenovering, fasadarbeten eller nya hissar påverkar en förenings ekonomi under lång tid. För köparen blir därför tre frågor viktiga: 

• Vad ska göras? 

• När ska det ske? 

• Hur ska det betalas? 

Ett arbete med en tydlig tidsplan och ordnad finansiering blir enklare att bedöma än ett underhållsbehov utan färdig plan. Redan genomförda renoveringar kan samtidigt vara en styrka i försäljningen. Be därför om föreningens aktuella underhållsplan och jämför den med årsredovisningen och styrelsens senaste information. 

Frågor spekulanterna kan ställa

Genom att förbereda några vanliga frågor ger du mäklaren bättre förutsättningar på visningen. Det här kan vara bra att gå igenom tillsammans:

• Avgiften: Vad ingår, när ändrades den senast och finns någon beslutad höjning?

• Lånen: Hur stor är skulden per kvadratmeter, när ska lånen omförhandlas och amorterar föreningen?

• Underhållet: Vilka större arbeten är genomförda, vad planeras och hur ska det finansieras?

• Marken: Äger föreningen fastigheten eller har den tomträtt? Vid tomträtt blir tidpunkten för nästa omförhandling av avgälden relevant.

• Intäkterna: Får föreningen intäkter från lokaler, hyresrätter eller parkeringar, och är den beroende av någon enskild hyresgäst?

• Skattestatusen: Är föreningen äkta eller oäkta? Skillnaden kan påverka köparens beskattning och syn på affären.

Din viktigaste uppgift som säljare är att se till att informationen är bekräftad. Be styrelsen eller förvaltaren om fakta och låt mäklaren tydligt skilja mellan fattade beslut, konkreta planer och tidiga diskussioner. Då vet köparen vad som faktiskt gäller och vad som fortfarande kan förändras.

Underlag att ge mäklaren

För att kunna värdera och presentera bostadsrätten behöver mäklaren fakta om både lägenheten och föreningen. Vissa uppgifter brukar mäklaren ordna själv, medan andra behöver beställas från styrelsen eller förvaltaren. Kom därför överens om vem som tar fram vad redan inför värderingen. Då finns tid att reda ut eventuella frågetecken före annonsering och visning.

Börja med följande underlag:

• Senaste årsredovisningen: Visar resultat, balansräkning, lån, fleråriga nyckeltal och uppgifter om föreningens verksamhet.

• Registrerade stadgar: Beskriver bland annat avgifter, ansvar för underhåll och villkor för medlemskap.

• Mäklarbild eller lägenhetsutdrag: Innehåller uppgifter om lägenheten, årsavgiften, andelstal och eventuell pantsättning.

• Beslutade avgiftsändringar: Ange belopp, startdatum och den förklaring som föreningen har lämnat.

• Underhållsplan och aktuell styrelseinformation: Hjälper mäklaren att beskriva genomförda och kommande arbeten samt hur de är tänkta att finansieras.

• Ekonomisk plan: Särskilt viktig i en ny eller nybildad förening och används när någon årsredovisning ännu inte finns.

Mäklaren ansvarar för uppgifterna till köparen

Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren ge köparen föreningens senaste årsredovisning och registrerade stadgar. I objektsbeskrivningen ska det också finnas uppgifter om bland annat årsavgiften, beslutade avgiftsändringar och bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Den indirekta nettoskuldsättningen visar hur stor del av föreningens nettoskuld som beräknas motsvara din bostadsrätt. Det är mäklaren som räknar ut beloppet. Din roll är att uppmärksamma mäklaren på nya lån, avgiftsbeslut eller andra förändringar som kan ha tillkommit efter den senaste årsredovisningen.

När föreningens ekonomi påverkar prisupplägget

Föreningens ekonomi är en av flera delar i värderingen. När framtida kostnader är tydliga kan mäklaren sätta rätt förväntningar. Finns det frågetecken behöver priset och presentationen planeras med större omsorg.

Vid mycket allvarliga ekonomiska problem kan andra frågor bli aktuella. Läs vidare: Vad händer om bostadsrättsföreningen går i konkurs?

Checklista inför värdering och visning

• Jämför årsredovisningarna. Hämta den senaste årsredovisningen och följ skuldsättning, sparande och räntekänslighet under innevarande år och de tre föregående åren.

• Kontrollera avgiften. Ta reda på vad som ingår och om någon höjning är beslutad. Notera i så fall belopp, startdatum och anledning.

• Granska kommande underhåll. Be om uppgifter om större arbeten, när de ska genomföras och hur föreningen planerar att betala dem.

• Kontrollera vem som äger marken. Har föreningen tomträtt bör du även ta reda på när avgälden ska omförhandlas.

• Samla föreningens handlingar. Ta fram stadgar, mäklarbild eller lägenhetsutdrag och den ekonomiska planen om föreningen ännu saknar årsredovisning.

• Lista genomförda arbeten. Anteckna vad som har renoverats, när det gjordes och hur arbetet finansierades. Det kan hjälpa mäklaren att lyfta föreningens styrkor.

• Jämför med rätt försäljningar. Be mäklaren titta på bostäder i föreningar med liknande ekonomi, ålder och läge – inte bara på lägenheter i samma område.

• Bestäm vem som hämtar nya besked. Kom överens om vem som kontaktar styrelsen eller förvaltaren och hur nya uppgifter förs vidare inför annonsering och visning.

Föreningens ekonomi är en del av bostadens värdering, men behöver vägas ihop med läge, skick, planlösning och efterfrågan. Läs vidare: Värdera bostad – gratis värdering av hus och lägenhet.

Välj en mäklare som kan ta de svåra frågorna

När föreningen har hög belåning, en kommande avgiftshöjning eller ett större arbete framför sig blir mäklarens kunskaper extra viktiga. Ett trovärdigt svar behöver skilja mellan fakta och antaganden, ge rätt sammanhang och samtidigt vara öppet med det som fortfarande är oklart.

Be mäklarna du träffar beskriva hur de skulle bemöta den mest utmanande frågan om just din förening. Svaret ger dig en bra bild av vem som kan bära samtalet hela vägen från värdering till budgivning.

Med MäklarOfferter kan du jämföra mäklare och hitta någon med både lokalkännedom och förmågan att möta köparnas frågor. 

Vill du förbereda valet? Läs vidare: Välja mäklare – så hittar du rätt mäklare för din bostadsförsäljning.