Värdering av fastighet vid bodelning (skilsmässa och separation)

Vid skilsmässa eller separation behöver många par ta ställning till vad som ska hända med den gemensamma bostaden. En korrekt värdering är avgörande för att fördelningen ska bli rättvis och för att undvika framtida konflikter.

Bostadens värde ligger till grund för hur mycket en part eventuellt måste betala för att ta över bostaden, eller hur andra tillgångar ska fördelas. Om värdet inte speglar verkligheten riskerar någon att förlora ekonomiskt, vilket kan skapa onödig osämja.

Bodelning vid skilsmässa

När ett äktenskap tar slut ska makarnas gemensamma egendom delas enligt Äktenskapsbalken. Det innebär att allt giftorättsgods, inklusive bostad, ska ingå i bodelningen. Värdet delas sedan lika efter avdrag för eventuella skulder. (Läs mer om bodelning vid vid skilsmässa, separation och dödsfall.)

Separation av samboförhållande

För sambor gäller andra regler. Bodelning görs bara om någon av parterna begär det, och det måste ske inom ett år efter separationen. Det som delas är samboegendom, det vill säga bostad och bohag som köpts för gemensamt bruk, oavsett vem som har betalat. Har en av er köpt bostaden innan samboförhållandet inleddes, ingår den normalt inte i bodelningen. (Läs mer om att köpa ut sambo.)

När ska värderingen göras?

Det finns inga exakta regler för när en bostad ska värderas vid bodelning. Makar och sambor kan själva komma överens om tidpunkten.

Oftast utgår man från marknadsvärdet vid tidpunkten då bodelningen sker. Det gäller även om separationen skedde långt tidigare. Det ger en mer rättvisande bild, särskilt när bostadspriserna ändrats.

Vid bodelning används marknadsvärdet

Vid bodelning ska bostaden värderas utifrån marknadsvärdet, alltså det pris den skulle kunna säljas för idag. Det är mer rättvist än att använda taxeringsvärdet, som är det belopp Skatteverket använder som underlag för fastighetsskatt.

Marknadsvärdet speglar bostadens verkliga ekonomiska värde. Att i stället använda taxeringsvärdet skulle ofta gynna den som behåller bostaden och missgynna den som blir utköpt. Det är dock tillåtet att komma överens om ett annat värde, så länge båda parter är överens.

Om ni inte kan enas om ett värde är det vanligt att jurister och bodelningsförrättare använder marknadsvärdet som standard.

Beräkna bostadens nettovärde

Vid en bodelning är det bostadens nettovärde som ligger till grund för hur mycket en part eventuellt ska betala för att ta över fastigheten. Nettovärdet får man fram genom att först räkna ut en fiktiv försäljning, det vill säga vad resultatet skulle bli om bostaden såldes i dag.

Man börjar med marknadsvärdet, och drar sedan av:

• Inköpspriset (inklusive eventuella lagfartskostnader)
• Försäljningsutgifter (t.ex. fiktivt mäklararvode, besiktning)
• Förbättringsutgifter (renoveringar och nybyggnationer)
• Eventuellt tidigare uppskovsbelopp

Den vinst som då återstår beskattas fiktivt med 22 %, vilket kallas latent skatt. Även om ingen skatt betalas vid bodelningen är det vanligt att räkna med den, eftersom den som övertar fastigheten senare kommer att beskattas vid en verklig försäljning.

När den latenta skatten är beräknad, räknar man ut bostadens nettovärde:

Nettovärde = marknadsvärde – (22 % × (marknadsvärde – inköpspris – förbättringsutgifter – mäklararvode)) – befintligt bolån

Det är detta nettovärde som delas lika. Den som vill bo kvar ersätter den andra parten med hälften av nettovärdet.

Hur går en värdering till vid bodelning?

Det finns inga exakta regler för hur en bostad ska värderas vid bodelning. Det handlar istället om att ni tillsammans behöver komma fram till ett värde som båda kan acceptera.

Om ni är överens kan ni anlita en mäklare tillsammans. Ni kan också ta in två oberoende värderingar och räkna ut ett snitt. Det minskar risken för konflikt.

Om värderingarna ligger nära varandra kan ni använda ett medelvärde. Om de skiljer sig mycket, kan en tredje värdering hjälpa er att hitta en kompromiss. Ju fler oberoende bedömningar ni får, desto lättare blir det att enas om ett rättvist värde.

Övertagande av bolån

Om en av er vill ta över bostaden efter separationen behöver banken godkänna både bostadens värde och den övertagande personens ekonomi. Banken gör då en kreditprövning för att kontrollera att lånet inte blir för stort i förhållande till bostadens värde och att den som ska bo kvar har tillräcklig betalningsförmåga.

För att banken ska kunna göra bedömningen krävs oftast en skriftlig värdering från en registrerad mäklare eller auktoriserad värderingsman som banken godkänner. Värderingsntyget visar marknadsvärdet vid ett visst datum och kostar vanligtvis 2 500 – 5 000 kronor.

Kontakta banken i ett tidigt skede så att du vet vilka krav som gäller.

Vanliga konflikter och lösningar vid värdering

Att bli oense om bostadens värde vid bodelning är vanligt. Här är några typiska situationer och hur ni kan hantera dem på ett konstruktivt sätt:

En part vill justera värdet till sin fördel

Det är inte ovanligt att den som ska behålla huset vill ha ett lägre värde, medan den som blir utköpt vill ha ett högre. För att undvika intressekonflikter där den ena parten söker en mäklare som värderar högt och den andra en som värderar lågt, kan ni ta in varsin mäklare och i förväg enas om att snittet ska gälla, eller gemensamt utse en tredje mäklare som får avgöra.

Invändningar om fel och brister i huset

Ibland hävdar en part att bostaden har brister för att sänka värdet, till exempel att taket är gammalt eller att det finns fuktproblem. En professionell bostadsvärdering tar hänsyn till husets eller lägenhetens skick. Normalt slitage är inkluderat i bedömningen, medan större fel kan påverka värdet om de fanns vid tidpunkten för separationen. För att undvika diskussioner kan ni låta en mäklare eller besiktningsman avgöra hur mycket felet påverkar värdet.

När ni inte kan enas alls

Om ni inte kommer överens om bostadens värde eller hur processen ska gå till, kan ni ansöka om en bodelningsförrättare via tingsrätten. Det är en jurist som har befogenhet att fastställa värdet och genomföra bodelningen även utan att ni är överens. Denna lösning garanterar ett avslut, men bör ses som en sista utväg eftersom det tar tid, kostar pengar (ni delar normalt på kostnaden) och resultatet blir ofta liknande det ni kunnat förhandla fram själva.

Hitta mäklare för värdering

En bostad är ofta er största gemensamma tillgång och också ett hem fullt av minnen. Därför kan det vara svårt att fatta beslut i en redan tuff situation. Genom att hålla en öppen dialog och ta hjälp av professionella rådgivare som mäklare, jurist eller bankkontakt, blir processen lättare att hantera.

En marknadsmässig värdering är grunden för en rättvis bodelning, oavsett om någon ska bo kvar eller om bostaden ska säljas.

Att anlita en erfaren mäklare ger tryggheten att bostaden värderas korrekt, vilket minskar risken för konflikter. På MäklarOfferter, Sveriges största jämförelsetjänst för bostadssäljare, kan ni hitta och jämföra alla mäklare i Sverige, komplett med betyg och omdömen. Ni kan få hjälp både med att värdera bostaden och att hitta rätt mäklare om ni bestämmer er för att sälja bostaden.

Med rätt hjälp går det att lösa värderingen av en fastighet vid bodelning på ett smidigt och rättvist sätt, även när livet förändras.