Värdera bostad – få kostnadsfri värdering av hus eller lägenhet

De flesta mäklarbyråer erbjuder gratis värdering av bostad. En sådan värdering kan utföras av flera olika anledningar, inklusive att fastställa ett rimligt utgångspris inför en bostadsförsäljning. Utöver försäljningsförberedelser kan värderingen också användas för att förhandla om en lägre bolåneränta, utöka bolånet inför en renovering, eller för att uppnå en lägre belåningsgrad och därmed undvika amorteringskravet.

Olika typer av bostadsvärderingar

Det finns huvudsakligen två typer av bostadsvärderingar: muntlig och skriftlig värdering. Vilken värderingstyp som är aktuell för just dig beror på vad syftet med din bostadsvärdering är.

Muntlig värdering (kostnadsfri värdering)

En muntlig värdering är kostnadsfri och används främst inför en bostadsförsäljning. Mäklaren kommer hem till dig, går igenom din bostad och ger dig en uppskattning av det försäljningspris du kan förvänta dig om du säljer bostaden inom en snar framtid. Denna värdering baseras på olika faktorer som läge, skick, utbud och efterfrågan, belåningsmöjligheter för köpare, ränte- och konjunkturläge på bostadsmarknaden med mera. Det är viktigt att notera att du inte får något värderingsintyg från mäklaren vid en muntlig värdering.

Skriftlig värdering (bankvärdering)

En skriftlig värdering är mer omfattande och medför en kostnad, vanligtvis runt 3000 kronor. Den är nödvändig när du vill omvärdera din bostad för att exempelvis lägga om dina bolån. Mäklaren gör en noggrann analys av bostadens skick, läge och andra relevanta faktorer, och du får ett skriftligt intyg som du kan använda i förhandlingar med olika banker.

Förberedelse inför värderingen

Innan mäklaren kommer för att värdera din lägenhet eller ditt hus är det bra att ta fram all dokumentation som rör bostaden. Det kan till exempel vara underlag för renoveringar som är gjorda, planskisser eller en tidigare objektsbeskrivning.

Följande dokument kan vara bra att visa mäklaren vid en värdering:

• Avtal och köpekontrakt
• Planritningar
• Information om månadsavgift och driftkostnader (för villor)
• Lånehandlingar
• Kvitton på förbättringar och renoveringar av bostaden

Med hjälp av dokumenten, bostadens skick och läge samt försäljningsstatistik för området tas en värdering fram. Mäklaren kan även beställa information om bostaden ur fastighetsregistret från Lantmäteriet. Där finns bland annat uppgifter om bostadens taxeringsvärde, inteckningar och servitut. Vissa mäklare skickar även ut ett formulär med frågor för att få reda på så mycket information om bostaden som möjligt.

Så går en värdering till

Värderingen sker normalt i bostaden och brukar ta ungefär en timme. Mäklaren och säljaren går igenom bostaden noggrant, både invändigt och utvändigt, och går tillsammans igenom all insamlad dokumentation. I de flesta fall kan mäklaren ge en muntlig värdering redan på plats och även komma med tips och råd på värdeökande förändringar att göra innan bostaden kommer ut på bostadsmarknaden.

Detta tittar mäklaren på vid en värdering

Beroende på vilken typ av bostad som ska värderas, fokuserar mäklaren på olika aspekter. Vissa saker är gemensamma för samtliga bostadstyper:

• Bostadens läge och skick
• Planlösning och boyta
• Antal rum och takhöjd
• Närhet till skolor, butiker och kollektivtrafik
• Vacker utsikt eller närhet till natur och parker kan öka värdet.

Värdering av bostadsrätt

Vid värdering av en bostadsrätt tar mäklaren hänsyn till en rad olika faktorer. Dessa inkluderar bland annat:

• Månadsavgiften
• Lägenhetens placering i fastigheten eller i en rad- eller kedjehuslänga
• Eventuella fördelar som balkong, kakelugn eller kvällssol
• Bostadsrättsföreningens ekonomi
• Tillgänglighet av hiss eller garage

Generellt sett värderas lägenheter högt upp i en fastighet högre, men avsaknad av hiss kan sänka värdet. Balkonger eller uteplatser, särskilt i söderläge, kan också öka värdet på bostadsrätten.

Värdering av hus

Vid en husvärdering är flera faktorer av betydelse för att bestämma husets värde. Dessa inkluderar:

• Om huset står på en tomt med tomträtt eller äganderätt
• Om det är sjö- eller strandtomt
• Tomtens storlek samt hur välskött och insynsskyddad den är
• Driftskostnader
• Servitut och planbestämmelser kan både höja och sänka värdet på en fastighet
• Typ av uppvärmningssystem
• Bekvämligheter som pool

Värdering av fritidshus

Vid värdering av fritidshus är följande faktorer särskilt viktiga:

• Om fritidshuset är vinterbonat
• Om el, vatten och avlopp är indraget
• Närhet till vatten
• Hur omgivningen ser ut
• Närhet till större orter eller lokalt centrum
• Driftskostnader

Andra faktorer som påverkar värderingen

När det kommer till värdering av en bostad, är det inte bara själva bostadens egenskaper och läge som spelar roll. Det finns nämligen andra faktorer som kan påverka värderingen som inte är direkt kopplade till bostaden.

Marknaden

Marknadsförhållandena vid tidpunkten för värderingen har en betydande inverkan på bostadens värdering. Mäklaren tar hänsyn till aktuella marknadsfaktorer som ränteläge, boendekostnader, regler för bolån inklusive amorteringskrav, och marknadens förväntningar. Dessutom analyserar mäklaren prisstatistik från nyligen sålda bostäder i området samt det aktuella utbudet och efterfrågan på liknande bostäder.

Valet av mäklare

Det är inte ovanligt att olika mäklare kommer fram till olika värderingar av samma bostad, ibland med betydande skillnader. Valet av mäklare bör inte baseras på vem som ger den högsta värderingen, eftersom en övervärdering kan avskräcka köpare och leda till ett lägre försäljningspris. För att säkerställa en så korrekt värdering som möjligt är det rekommenderat att ta in värderingar från flera olika mäklare. Genom att jämföra olika mäklares uppfattningar om bostadens värde kan du få en mer nyanserad bild av vad din bostad faktiskt är värd på marknaden.

Varför värderar man om bostaden?

Det finns flera skäl till varför man kan vilja värdera om sin bostad, inklusive försäljningsplaner, bolåneförhandlingar, utöka bolånet för renoveringslån, skilsmässa och dödsbodelning. Det kan också vara av ren nyfikenhet för att få en uppfattning om bostadens nuvarande marknadsvärde.

Minska amorteringen genom minskad belåningsgrad

Genom att värdera om din bostad och därmed minska belåningsgraden kan du potentiellt slippa amortering, vilket i sin tur minskar dina månadskostnader. Enligt Finansinspektionens regler måste du amortera på ditt bolån om belåningsgraden överstiger 50 procent av bostadens marknadsvärde. Specifikt innebär det att:

• Om belåningsgraden är över 70 procent, måste du amortera 2 procent per år på lånebeloppet.
• Om belåningsgraden är över 50 procent men högst 70 procent, måste du amortera 1 procent per år på lånebeloppet.

Enligt Finansinspektionens regler får man som oftast värdera om bostaden en gång vart femte år. Det finns dock undantag från denna femårsregel. Om du har genomfört en omfattande renovering eller om det har skett en avsevärd prisökning på bostadsmarknaden, kan du ha rätt att värdera om bostaden tidigare. Det är dock viktigt att notera att mindre renoveringar, som att renovera köket eller badrummet, eller att bygga till en balkong, normalt inte anses vara tillräckliga för att motivera en tidigare omvärdering. Denna regel gäller för bostäder som köptes efter den 1 juni 2016.

Förhandla bolåneräntan

Med en lägre belåningsgrad har du möjlighet att förhandla om bättre lånevillkor. Långivare ser ofta positivt på låntagare med låg belåningsgrad, eftersom det minskar risken för dem. Detta kan vara en fördelaktig situation för dig som låntagare, där du har möjlighet att sänka din månadskostnad genom att förhandla om en lägre bolåneränta.

Utöka bolånet (t.ex. för renoveringslån)

Att utöka sitt bolån innebär att man lånar mer pengar med sin bostad som säkerhet. Detta kan man göra om man till exempel vill renovera sin bostad. En förutsättning för att kunna utöka bolånet är ofta att bostadens värde har ökat sedan man köpte den. Om så är fallet kan man göra en omvärdering av bostaden, vilket kan ge möjlighet till ett större lån baserat på den nya, högre värderingen. Detta eftersom bostaden fungerar som en säkerhet för lånet, och en högre värdering därmed ökar det belopp man kan låna. Att välja att finansiera en renovering genom att utöka sitt bolån istället för att ta andra typer av lån, som personliga lån eller använda sig av kreditkort, kan vara fördelaktigt eftersom bolån ofta har lägre räntor jämfört med andra lånetyper.

Det viktigt att vara medveten om att det finns risker med att utöka sitt bolån, då det leder till en ökad skuldsättning och därmed högre månadskostnader.

Skilsmässa och dödsbodelning

I samband med skilsmässa eller dödsbodelning är det viktigt att ha en aktuell och korrekt värdering av bostaden för att säkerställa en rättvis fördelning av tillgångarna eller arvet. En objektiv värdering av bostaden minskar risken för eventuella konflikter mellan parterna.

Värdera bostad online (statistiska värderingar)

Det finns flera tjänster för att värdera bostäder online, men dessa använder ofta automatiserade värderingsmodeller för att ge en ungefärlig uppskattning av värdet på en bostad. De automatiserade värderingsmodellerna baseras ofta på historiska data, vilket kan göra dem mindre tillförlitliga i snabbt föränderliga marknader. Att värdera en bostad involverar som tidigare nämnt många olika faktorer, inklusive bostadens unika egenskaper, skick, läge, marknadsvillkor, makroekonomiska faktorer och jämförbara försäljningar.

Av detta skäl är bör värderingar man erhåller från bostadsvärderingstjänster på nätet endast användas som en väldigt grov uppskattning av bostadens faktiska värde. För att få en mer exakt värdering måste en mäklare värdera bostaden baserat på alla de bidragande faktorerna. Behöver du en bostadsvärdering? Hitta mäklare med vår unika matchningstjänst.