Omvärdera bostad efter renovering – tips och regler

En lyckad renovering kan höja din bostads marknadsvärde avsevärt. Det öppnar för att omvärdera bostaden efter renovering, vilket kan ge lägre amortering, bättre ränta eller möjlighet att utöka bolånet.

Här får du en tydlig genomgång av varför det kan löna sig att värdera om bostaden efter en renovering, vilka renoveringar som ökar värdet mest, vilka regler som gäller och hur du går till väga.

Varför omvärdera efter en renovering?

Att värdera om bostaden efter en renovering kan ge flera ekonomiska fördelar. En renovering som höjer marknadsvärdet på huset eller lägenheten påverkar nämligen nyckeltal som belåningsgrad (lånets andel av bostadens värde), vilket i sin tur kan förändra både amorteringskrav och ränta.

Minskat amorteringskrav

Om bostadens marknadsvärde ökar sänks din belåningsgrad, vilket kan placera lånet under en lägre amorteringströskel. Till exempel krävs 2 procent årlig amortering om belåningsgraden är över 70 procent men bara 1 procent om den är 50 till 70 procent. Under 50 procent behövs ingen lagstadgad amortering alls. Det innebär konkret att du kan gå från att amortera 2 procent till 1 procent per år, eller helt slippa amortera, om renoveringen gjort att lånet utgör en mindre andel av bostadens värde.

Lägre ränta genom minskad belåningsgrad

Flera banker erbjuder automatiskt bättre bolåneräntor vid lägre belåningsgrad. Ju mindre andel av bostaden som är belånad, desto lägre risk för banken, vilket kan ge en ränterabatt.

Frigöra kapital (utöka bolånet)

Att omvärdera huset efter en renovering kan ge möjlighet att ansöka om ett större lån, upp till bolånetaket på 85 procent av marknadsvärdet, för att till exempel finansiera nästa renovering, köpa bil eller lösa dyrare krediter.

För en mer detaljerad genomgång av amorteringskrav och hur en omvärdering kan påverka dina boendekostnader, se vår artikel Omvärdering av bostad.

Regler för omvärdering efter renovering

Alla renoveringar ökar inte det amorteringsgrundande värdet. För att banken ska överväga en tidigare omvärdering krävs normalt avsevärt värdehöjande åtgärder. Det skiljer sig från renoveringar som främst görs inför försäljning för att lyfta intryck och slutpris.

Enligt Finansinspektionens regler får en bostad normalt omvärderas i amorteringssyfte högst vart femte år, oavsett om det är en villa, ett radhus eller en bostadsrätt.

Undantag från femårsregeln vid värdehöjande renoveringar

Om bostadens värde har förändrats avsevärt av andra skäl än allmän prisuppgång, till exempel genom värdehöjande renoveringar, kan en omvärdering göras tidigare än fem år. Det gäller särskilt vid omfattande renoveringar och tillbyggnader.

Vad räknas som en värdehöjande åtgärd?

Värdehöjande åtgärder är större förbättringar som påtagligt höjer bostadens marknadsvärde. Det handlar inte om normalt underhåll utan om omfattande renoveringar, större ombyggnader eller tillbyggnader.

Exempel på värdehöjande renoveringar (som kan motivera undantag från femårsregeln):

• Utbyggnad av huset som tillför boyta (ett eller flera nya rum).
• Omfattande ombyggnation/totalrenovering av en mycket sliten bostad (t.ex. renoveringsobjekt köpt långt under marknadsvärdet som uppdateras till normal standard).
• Större investeringar som sänker driftkostnader eller höjer standarden markant, t.ex. installation av bergvärme eller solpaneler, eller att friköpa tomträtten på en villa.

Exempel på åtgärder som inte anses avsevärt höja värdet (räknas som underhåll):

• Renovering av enstaka rum (inklusive kök eller badrum).
• Mindre tillbyggnader utan stort värdepåslag, t.ex. bygga balkong, altan eller carport.
• Byta eller renovera tak, fasad, fönster m.m. (viktigt underhåll, men främst för att bevara befintligt värde).

Kraven är högt ställda för vad som räknas som avsevärt värdehöjande. Omvärdering efter en vanlig renovering, till exempel köks- eller badrumsrenovering, ommålning eller golvslipning, ger i regel inte undantag från femårsregeln, eftersom sådana åtgärder ses som normalt underhåll för att bibehålla standarden.

Det är först när renoveringen ändrar bostadens användning, boyta eller kostnadsbild som bankerna brukar gå med på en tidigare omvärdering. I slutänden avgör banken hur strikt regeln tolkas, så det kan löna sig att diskutera din renovering med banken.

I artikeln Renoveringar som ökar värdet på bostaden går vi djupare in på vilka åtgärder som brukar löna sig och hur du kan renovera smart inför värdering eller försäljning.

Så värderar man om bostaden efter renovering

1. Dokumentera renoveringen
   Samla underlag som visar vad som har gjorts. Spara kvitton/fakturor på material och arbete, ta före- och efterbilder, och skriv en sammanställning av alla förbättringar. En bra dokumentation ger mäklaren och banken tydlig insyn i vilka värdehöjande åtgärder som har utförts och stärker argumentet för ett högre marknadsvärde.
2. Boka en muntlig värdering hos mäklare
   Kontakta en eller flera lokala fastighetsmäklare för en muntlig värdering av din bostad. En muntlig värdering innebär att mäklaren besöker bostaden, bedömer skicket och läget, och ger en uppskattning av marknadsvärdet utan att utfärda något intyg. Detta ger en första indikation på om renoveringen höjt värdet tillräckligt mycket.
3. Kontakta banken för förhandsbesked
   Innan du beställer en skriftlig värdering bör du rådgöra med din bank eller långivare. Fråga vilka regler som gäller för omvärdering, när du tidigast får göra den eller om dina åtgärder är tillräckliga för ett undantag från femårsregeln.
4. Skaffa en skriftlig värdering
   Be mäklaren (eller en auktoriserad värderingsman) om en skriftlig värdering av bostaden. En skriftlig värdering kostar normalt omkring 2 500 – 3 500 kr. Ge mäklaren all relevant information om renoveringen så att värdeökningen kan motiveras och jämföras med liknande försäljningar.
5. Skicka in underlaget till banken
   När du har fått det skriftliga värderingsintyget (ofta digitalt via mejl) skickar du det till din bankkontakt. Ofta räcker intyget som underlag, men ibland vill banken även se renoveringsdokumentation. De flesta banker hanterar detta digitalt via internetbanken eller e-post.
6. Beslut och nya lånevillkor
   Om banken godkänner omvärderingen uppdateras det amorteringsgrundande värdet. Detta kan sänka din amortering och ibland även ge bättre ränta. Om syftet är att utöka lånet kan banken bevilja detta utifrån det nya värdet.

Hela processen, från första mäklarkontakt till beslut, tar oftast några veckor. En muntlig värdering kan ordnas inom ett par dagar, en skriftlig inom ungefär en vecka och bankens beslut kommer vanligen ytterligare en vecka senare. Marknadsförhållanden kan snabbt förändras, så genomför gärna omvärderingen medan bostaden fortfarande är i sitt bästa skick och känslan av ”nytt och fräscht” finns kvar.

Hitta mäklare för värdering

Via MäklarOfferter kan du gratis jämföra och komma i kontakt med erfarna mäklare i ditt område. Du hittar enkelt mäklare som kan göra en muntlig kostnadsfri värdering och vid behov även ta fram en skriftlig bostadsvärdering som godkänns av banken.