Bostadsköp: 10 smarta frågor att ställa på visningen

Ett bostadsköp är ett stort beslut och kan kännas överväldigande, vare sig du ska köpa villa eller lägenhet. Här är 10 smarta frågor att ställa till mäklaren på visningen. 

Oavsett om det är ditt första bostadsköp eller inte lönar det sig att komma förberedd. På visningen vill du snabbt få grepp om det som kan påverka pris, risk och din boendekalkyl. Till exempel oväntade utgifter för renoveringar eller höjda driftskostnader. 

Checklista 10 frågor att ställa på visningen

1. Finns det något från säljarens upplysningar/frågelista som är extra viktigt att känna till?
2. Vilka större renoveringar/underhåll är gjorda, och när: Finns skriftliga intyg/kvitton?
3. När vill säljaren skriva kontrakt och ha tillträde?
4. Vad ingår i köpet? Vitvaror, förråd, parkering, bredband, markiser eller larm?
5. Hur har priset satts: Vilka jämförbara försäljningar bygger ni det på?
6. Vilka löpande kostnader ska jag räkna med: Drift (el, värme, vatten) och/eller avgift – vad är normalt här?
7. Hur går budgivningen till i praktiken: Hur lämnar jag bud och hur dokumenteras buden?
8. Hus: Finns besiktning och energideklaration – och accepterar säljaren besiktningsklausul?
9. Hus: Finns riskpunkter kring fukt/dränering, tak, el och VVS och är de utredda/åtgärdade?
10. Bostadsrätt: Hur är föreningens ekonomi och vilka renoveringar/avgiftshöjningar kan komma?

Frågorna du alltid ska ställa 

En bra utgångspunkt för dig som ska köpa hus eller bostadsrätt är att förstå vad bostaden kostar att äga, hur det befintliga skicket ser ut och villkoren i budgivningen.

• Skick: Vad kan bli dyrt eller riskfyllt?
• Kostnad: Vilka utgifter tillkommer per månad och vid köp?
• Villkor: Hur funkar budgivning, tidsplan och eventuella villkor?

Bostadens skick

Kanske finns det några kända fel, skador eller pågående problem i bostaden, men vad är åtgärdat och när? Här har vi samlat några av de viktigaste punkterna.

• Finns det några särskilda riskområden jag behöver vara extra uppmärksam på här, till exempel fukt/våtrum, källare/krypgrund, ventilation?
• Vad är kontrollerat eller rekommenderas att kontrolleras vidare?

Varför säljs bostaden?

• Finns det något i situationen som kan påverka affären?
• Vad är flexibelt i upplägget och vad är viktigt att hålla fast vid?
• Finns det några kända fel eller brister som säljaren upplyst om – eller som du känner till sedan tidigare?

Undersökningsplikt och dolda fel 

Som köpare har du i enlighet med Jordabalken 4 kap. 19 §, undersökningsplikt. Det betyder att du ska undersöka bostaden noggrant. Det är viktigt eftersom fel som du missar kan bli svåra att få ersättning för i efterhand.

Säljaren har i sin tur upplysningsplikt. Det betyder att hen ska vara transparent med de fel hen känner till. I vissa fall kan säljaren även vara ansvarig för dolda fel.

Med dolda fel menar man brister som fanns i bostaden vid köpet, men som du inte kunde upptäcka och inte heller hade anledning att räkna med.

Reglerna för undersöknings- och upplysningsplikt vid överlåtelse av hus eller fastighet skiljer sig från den som gäller vid överlåtelse av bostadsrätt.

Vad kostar bostaden att äga?

Det är lätt att stirra sig blind på prislappen, men boendekostnaden avgörs av helheten. På visningen vill du få grepp om både engångskostnader, månadskostnader och vad som kan bli dyrt längre fram. Här ser det olika ut beroende på om du köper hus eller bostadsrätt.

Hus – vilka kostnader behöver jag räkna med?

När du köper hus tillkommer både engångskostnader och löpande utgifter. Exempel på engångskostnader är lagfart och ibland nya pantbrev.

Lagfarten innebär en stämpelskatt på 1,5 % av köpeskillingen eller taxeringsvärdet (det högsta) plus 825 kr i expeditionsavgift, enligt Lag 1984:404, om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.

Nya pantbrev kostar stämpelskatt 2 % av det nya beloppet + 375 kr per inteckning.

Du bör även ha en buffert för besiktning, flytt, försäkring och eventuella startåtgärder.

• Vilka engångskostnader ska jag räkna med i mitt fall – lagfart, pantbrev och eventuella andra avgifter?
• Finns det befintliga pantbrev – och hur mycket behöver jag i så fall ta ut nytt?

• Vilka driftkostnader bygger siffrorna på: Vad ingår – el, värme, vatten, sophämtning?

Fråga även mäklaren om de underlag som påverkar driften av huset: 

• Finns en aktuell energideklaration – vad säger den om uppvärmning, energiförbrukning och uppskattad drift?
• Är huset besiktigat – och finns protokoll med riskkonstruktioner, fuktanmärkningar eller rekommenderade åtgärder?

• När gjordes dränering/fuktskydd senast – och finns dokumentation eller kvitton?

Vem har rätt till vad på tomten?

Tomt och rättigheter kan påverka både vardagen och värdet.

Servitut kan ge någon annan rätt att använda del av din fastighet, eller dig rättigheter på någon annans.

Gemensamhetsanläggningar, till exempel väg, VA, eller brygga kan innebära delat ansvar och avgifter. Be därför mäklaren förklara vad som gäller för just den här fastigheten.

• Finns servitut som påverkar fastigheten – och vad innebär de i praktiken?
• Ingår fastigheten i en gemensamhetsanläggning till exempel väg/VA – vilka kostnader och åtaganden följer med?
• Är större förändringar på huset/tomten godkända, till exempel altan eller attefall – finns det handlingar som styrker det?
• Är det äganderätt eller tomträtt – och hur påverkar det kostnader och ansvar?

Bostadsrätt – vad ska jag fråga om föreningen?

När du köper bostadsrätt köper du in dig i en förening. Det betyder att din kalkyl inte bara påverkas av ränta och amortering, utan också av månadsavgiften och föreningens ekonomi.

Fråga därför mäklaren om föreningens lån och planerade renoveringar.  Vad ingår i månadsavgiften – och vilka kostnader tillkommer utöver avgiften (t.ex. el, bredband, parkering)?

• Hur ser föreningens ekonomi ut – hur stora lån har den och finns risk för avgiftshöjningar?
• Finns en aktuell underhållsplan – vad är planerat de närmaste åren (t.ex. stambyte/tak/fasad) och hur ska det finansieras?
• Vilka regler i stadgarna är viktigast för mig (underhållsansvar, andrahandsuthyrning, medlemskrav)?

Läs mer om kostnader vid köp av bostadsrätt här! 

Budgivning och villkor

Redo att skrida till verket? En budgivning kan starta före, under eller efter visningen. Här vill du inte vila på hanen. Tvärtom ha upplägget klart för dig så att du snabbt kan agera. 

• Bud före visning och tidsfrister: Om någon lägger bud före/under visning, hur hanteras det av säljaren – får alla spekulanter chans att delta, och brukar säljaren sätta en deadline?
• Är budgivningen öppen eller dold – och hur får jag i så fall insyn i vilka bud som lagts och när?

Vanliga villkor: Besiktning, lånelöfte och tillträde

Innan du lägger bud bör du reda ut vilka villkor som gäller.

• Vad behöver ni från mig för att jag ska få lägga bud: lånelöfte, kontaktuppgifter till bank?

• Hur ser ni på bud med villkor kring besiktning, ett visst tillträdesdatum eller försäljningsklausul?

Med försäljningsklausul menar man att köpet bara gäller om du lyckas sälja din nuvarande bostad inom en viss tid, annars kan du enligt villkoren avstå. 

Dokumenten du ska be om 

Inför en visning vill du snabbt avgöra två saker: om bostaden passar dig – och om det finns risker eller kostnader du behöver förstå innan du går vidare.

Har du läst underlagen i förväg kan du ställa skarpare följdfrågor på plats och slipper gissa kring skick, ekonomi och villkor.

• Finns det något i underlagen som mäklaren eller säljaren bedömer som extra viktigt att känna till – till exempel kända fel, planerade åtgärder eller särskilda villkor?

Prospekt, frågelista, årsredovisning och besiktningsprotokoll

Det kan vara svårt att be om dokumentation om du inte känner dig hemma i bostadsdjungeln. Här är några vanliga dokument och vad de innehåller.

• Prospekt/objektsbeskrivning: Hjälper dig kontrollera fakta som boarea, vad som ingår, drift, avgift och uppvärmning.
• Säljarens upplysningar: Hjälper dig fånga upp kända fel, renoveringar och historik.
• Hus – Besiktningsprotokoll + energideklaration: Hjälper dig bedöma riskkonstruktioner, rekommenderade åtgärder och energiprestanda/drift.
• Bostadsrätt – Årsredovisning, stadgar och underhållsplan: Hjälper dig bedöma föreningens ekonomi, lån, regler och kommande renoveringar som kan påverka avgiften.

När du har läst på följer du enkelt upp eventuella frågetecken i dokumentationen med mäklaren.

• Kan du peka ut var i dokumenten jag hittar det viktigaste om kostnader, planerade åtgärder och eventuella risker?
• Om besiktning/årsredovisning/underhållsplan inte finns: när kommer den, och kan jag få den innan jag lägger bud?

Ska du själv sälja bostad

Kanske vill du sälja din nuvarande bostad, eller bara förstå marknaden bättre? Med MäklarOfferter kan du enkelt jämföra mäklare, upplägg, arvode och försäljningsstrategi för just din situation.