Bostadsköp: 10 smarta frågor att ställa på visningen

Ett bostadsköp är ett stort beslut och kan kännas överväldigande, vare sig du ska köpa villa eller lägenhet. Nyckeln är att vara förberedd. Här är en tydlig checklista med 10 frågor att ställa till mäklaren redan vid visningen. 

Oavsett om det är ditt första bostadsköp eller inte lönar det sig att komma förberedd. På visningen vill du därför snabbt få grepp om de faktorer som påverkar pris, risk och din boendekalkyl. Vad behöver du undersöka och vilka dokument ska du be om? Här får du en checklista med 10 frågor som hjälper dig jämföra objekt och fatta ett tryggare beslut. 

Checklista: 10 smarta frågor att ställa på visningen

1. Finns det kända fel, skador eller problem: Vad är åtgärdat – och vad återstår?
2. Vilka större renoveringar/underhåll är gjorda, och när: Finns skriftliga intyg/kvitton?
3. Varför säljs bostaden – och hur ser tidsplanen ut?
   När vill säljaren skriva kontrakt och ha tillträde?
4. Vad ingår i köpet?
   Vitvaror, förråd, parkering, bredband, markiser, larm m.m.
5. Hur har priset satts: Vilka jämförbara försäljningar bygger ni det på?
6. Vilka löpande kostnader ska jag räkna med: Drift (el, värme, vatten) och/eller avgift – vad är normalt här?
7. Hur går budgivningen till i praktiken: Hur lämnar jag bud och hur dokumenteras buden?
8. Hus: Finns besiktning och energideklaration – och accepterar säljaren besiktningsklausul?
9. Hus: Finns riskpunkter kring fukt/dränering, tak, el och VVS och är de utredda/åtgärdade?
10. Bostadsrätt: Hur är föreningens ekonomi och vilka renoveringar/avgiftshöjningar kan komma?

Tips! Spara checklistan i mobilen och bocka av på plats.

Frågorna du alltid ska ställa – oavsett bostadstyp

En bra utgångspunkt för dig som ska köpa hus eller bostadsrätt är att förstå vad bostaden kostar att äga, hur det befintliga skicket ser ut och villkoren i budgivningen. Vid köp av bostadsrätt tillkommer även frågor som rör föreningens ekonomi, lån, besiktning och planerade renoveringar som kan påverka avgiften. Köper du hus behöver du sannolikt också sätta dig in i tomtens förutsättningar. Oavsett om du tittar på hus eller bostadsrätt behöver du snabbt få svar på tre saker:

• Skick: Vad kan bli dyrt eller riskfyllt?
• Kostnad: Vad kostar bostaden att äga varje månad (och vid köp)?
• Villkor: Hur funkar budgivning, tidsplan och eventuella villkor?

Skick, renoveringar och kända problem

Kanske finns det några kända fel, skador eller pågående problem i bostaden, men vad är åtgärdat och när? Här har vi samlat några av de viktigaste punkterna  – med färdiga frågor att ställa. 

• Finns det några särskilda riskområden jag behöver vara extra uppmärksam på här, till exempel fukt/våtrum, källare/krypgrund, ventilation?
• Vad är kontrollerat eller rekommenderas att kontrolleras vidare?

Varför säljs bostaden?

• Finns det något i situationen som kan påverka affären?
• Vad är flexibelt i upplägget och vad är viktigt att hålla fast vid?

Kostnader som kan påverka din kalkyl

Det är lätt att stirra sig blind på prislappen. Men din ekonomi avgörs som så mycket annat av helheten. I det här fallet saker som bolån, drift/avgift och framtida underhåll. Här är några vanliga engångskostnader.

När du köper hus:

• Lagfart: stämpelskatt 1,5 % av köpeskilling eller taxeringsvärde (det högsta) + 825 kr i expeditionsavgift.
• Pantbrev (om nya behövs): stämpelskatt 2 % av det nya beloppet du behöver inteckna + 375 kr i expeditionsavgift per inteckning.
• Övrigt att budgetera för: besiktning, flytt, försäkring och eventuella startåtgärder. Till exempel service eller åtgärder beroende på skick.

När du köper bostadsrätt:

• Du betalar normalt inte lagfart eller pantbrev, men föreningen kan ta ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift enligt stadgarna (belopp varierar).

Fråga gärna: 

• Finns det befintliga pantbrev, hur mycket behöver jag i så fall ta ut nytt?
• Vilka avgifter tillkommer i just den här affären.

Tips! Tänk på att driftkostnader ofta är uppskattningar och kan variera med hushållets vanor.

Frågor om föreningen när du köper bostadsrätt

När du köper bostadsrätt köper du in dig i en förening, som enkelt förklarat är grunden ditt bostadsköp vilar på. Därför är föreningens ekonomi viktig –  även om lägenheten känns perfekt.

Belåningsgrad och kommande avgiftshöjningar

• Finns en aktuell underhållsplan, vad är planerat de närmaste åren (t.ex. stambyte/tak/fasad) och hur ska det finansieras?
• Vad säger stadgarna om underhållsansvar och andrahandsuthyrning – och finns särskilda medlemskrav?

Stambyte, tak och fasad – vad är planerat?

Visst kan termer som rör besiktning framstå som rena grekiskan. Med det sagt bör dessa frågetecken redas ut i ett tidigt skede, eftersom en besiktning hjälper dig att upptäcka fel och bedöma åtgärdsbehov. Det ger dig möjlighet att sätta dig in i riskområden som kan bli dyra i efterhand. Vidare kan en titt på energideklarationen ge en fingervisning om husets energiprestanda och framtida driftkostnader, så varför inte förekomma och fråga mäklaren under visningen? 

• Finns en aktuell energideklaration och vad säger den om uppvärmningssystem, energiförbrukning och drift?
• Är huset besiktigat – och finns protokoll som visar riskkonstruktioner, fuktanmärkningar eller rekommenderade åtgärder?
• När gjordes dränering/fuktskydd senast (om relevant), och finns dokumentation eller kvitton?

Servitut, gemensamhetsanläggning, bygglov

Så till juridiken. Kanske är det inte det första du tänker på, men faktum är att regelverket runt tomt och rättigheter kan påverka såväl vardagen som värdet på din bostad. Som ett exempel kan servitut ge andra rätt att använda del av din fastighet eller ge dig rättigheter på någon annans. Tittar vi på gemensamhetsanläggningar som väg, parkering, VA eller brygga är de synonyma med delat ansvar. Hur? Det kan vara värt att fråga mäklaren under visningen.

• Finns servitut som påverkar fastigheten (rättigheter/skyldigheter) – och vad innebär de i praktiken?
• Ingår fastigheten i en gemensamhetsanläggning (t.ex. väg/VA) och vilka löpande kostnader/åtaganden följer med?
• Är större förändringar på huset/tomten godkända (t.ex. altan, attefall, tillbyggnad) och finns handlingar som styrker det?

Frågor om huset och tomten

Som husägare ansvarar du själv för det mesta, och de stora kostnaderna kan komma i efterhand. Inför husköpet bör du därför reda ut tekniska risker som fukt, tak, dränering, el/VVS och energikostnader – samt vilka rättigheter och skyldigheter som följer med tomten.

Besiktning, energideklaration, fukt och dränering

• Skick och risk: Är huset besiktigat – och finns anmärkningar om fukt, dränering eller andra riskkonstruktioner?
• Energi och drift: Finns en energideklaration och vad säger den om uppvärmningssystem, energiförbrukning och förväntad driftkostnad?
• Tomt och regler: Finns ett servitut eller gemensamhetsanläggning som innebär skyldigheter/kostnader – och vad säger detaljplan/områdesplan om vad du får bygga eller förändra på tomten?

Budgivning och villkor

Redo att skrida till verket? En budgivning kan starta före, under eller efter visningen. Här vill du inte vila på hanen, utan tvärtom ha upplägget klart för dig så att du snabbt kan agera. Exakt vad du ska lägga krutet på frågar du med fördel mäklaren.

• Hur går budgivningen till i praktiken?
• Bud före visning och tidsfrister: Om någon lägger bud före/under visning, hur hanteras det av säljaren – får alla spekulanter chans att delta, och brukar säljaren sätta en deadline?

Vanliga villkor: Besiktning, lånelöfte och tillträde

• Finansiering och villkor: Vad behöver ni från mig för att jag ska få lägga bud: lånelöfte, kontaktuppgifter till bank?
• Hur ser ni på bud med villkor som besiktning eller tillträde?

Dokumenten du ska be om 

Inför en visning vill du snabbt avgöra två saker: om bostaden passar dig – och om det finns risker eller kostnader du behöver förstå innan du går vidare. Har du läst underlagen i förväg kan du ställa skarpare följdfrågor på plats och slipper gissa kring skick, ekonomi och villkor.

• Vilka dokument kan jag ta del av för visningen, något som saknas just nu?
• Finns det något i underlagen som mäklaren/säljaren bedömer som extra viktigt att känna till: kända fel, planerade åtgärder eller villkor?

Prospekt, frågelista, årsredovisning och besiktningsprotokoll

Det kan vara svårt att be om dokumentation om du inte känner dig hemma i bostadsdjungeln. Här är några vanliga dokument och vad de innehåller.

• Prospekt/objektsbeskrivning: Hjälper dig kontrollera fakta som boarea, vad som ingår, drift, avgift och uppvärmning.
• Frågelista och säljarens upplysningar: Hjälper dig fånga upp kända fel, renoveringar och historik, men även praktiska detaljer som eventuella färgval och koder.
• Hus – Besiktningsprotokoll + energideklaration: Hjälper dig bedöma riskkonstruktioner, rekommenderade åtgärder och energiprestanda/drift.
• Bostadsrätt – Årsredovisning, stadgar och underhållsplan: Hjälper dig bedöma föreningens ekonomi, lån,  regler och kommande renoveringar som kan påverka avgiften.

När du har läst på följer du enkelt upp eventuella frågetecken i dokumentationen med din mäklare.

• Kan du peka ut var i dokumenten jag hittar det viktigaste om kostnader, planerade åtgärder och eventuella risker?
• Om besiktning/årsredovisning/underhållsplan inte finns: när kommer den, och kan jag få den innan jag lägger bud?

Checklista att ta med till visningen

Nu är du väl rustad att gå på visning och vet vad det innebär! Minnet är bra men kort, ta gärna med dig din mobil och något att anteckna i. Det kan även vara till hjälp att ha en enkel kalkyl över månadskostnaderna redo så att du snabbt kan stämma av din budget och jämföra intressanta objekt i efterhand utifrån tillträde, skick och pris.

Tips! Så gör du en enkel kalkyl

Ta avgift/drift från annonsen och räkna på ränta + amortering med bankens exempel. Lägg till engångskostnader (lagfart, pantbrev, besiktning) och en underhållspost – så får du total boendekostnad och kan jämföra objekt rättvist.

När du har svaren på checklistan blir det lättare att avgöra vad som är ett bra köp. Nästa steg är att jämföra rätt hjälp inför affären. Kanske vill du sälja din nuvarande bostad, eller bara förstå marknaden bättre? Med MäklarOfferter kan du enkelt jämföra mäklare, upplägg, arvode och försäljningsstrategi för just din situation.