Gör en omvärdering och se om du kan sänka amorteringen, få bättre bolåneränta eller utöka ditt bolån. Skicka in en kostnadsfri förfrågan!
Att värdera om bostaden kan sänka amorteringen, ge en lägre bolåneränta eller frigöra utrymme för att utöka bolånet.
Du kan värdera om bostaden hur ofta du vill när syftet är att utöka bolånet eller förhandla om räntan. En omvärdering för att sänka amorteringen får däremot enligt Finansinspektionens regler göras högst vart femte år. Har bostaden däremot genomgått omfattande förändringar som lett till en avsevärd värdeökning kan omvärdering ske innan fem år har gått.
Så påverkar en omvärdering din belåningsgrad
En omvärdering innebär att en mäklare eller auktoriserad värderingsman bedömer bostadens aktuella marknadsvärde på nytt. Syftet är att sänka belåningsgraden, alltså hur stor andel av bostadens värde som är belånad, det vill säga hur stort bolån du har i förhållande till bostadens värde.
För att räkna ut belåningsgraden dividerar man bolånet med bostadens marknadsvärde:
Belåningsgrad = bolån / bostadens marknadsvärde
Om värdet på bostaden har ökat sedan den senaste värderingen kan en omvärdering resultera i en lägre belåningsgrad.
Varför det lönar sig att omvärdera bostaden
En lägre belåningsgrad kan:
- Sänka amorteringskravet.
- Ge bättre lånevillkor (t.ex. lägre ränta).
- Skapa utrymme att utöka bolånet, exempelvis för renovering eller större köp.
En lägre belåningsgrad kan även frigöra utrymme att utöka bolånet, exempelvis för att finansiera en renovering eller ett större köp.
Omvärdering för sänkt amorteringskrav
Hur mycket du måste amortera beror bland annat på din belåningsgrad. Är den över 70 procent behöver du amortera 2 procent av bolånet per år. Ligger den mellan 50 och 70 procent är kravet 1 procent per år. Vid en belåningsgrad under 50 procent finns inget krav på amortering.
| Belåningsgrad | Du måste amortera |
|---|---|
| Över 70 % | Minst 2 % per år |
| 50-70 % | Minst 1 % per år |
| 50 % eller lägre | Inget krav på amortering |
Tabell över amorteringskrav vid olika belåningsgrader.
Sänks belåningsgraden från över 70 till under 70 procent minskar kravet från 2 till 1 procent per år. På ett lån om 3 miljoner kronor motsvarar 1 procent cirka 2 500 kronor i månaden. Det är alltså betydande belopp man kan frigöra i sin månadsbudget genom att omvärdera och därigenom få en lägre amortering.
Även skuldkvoten påverkar din amortering
Utöver belåningsgraden påverkar även skuldkvoten amorteringskravet. Skuldkvoten visar bolånets storlek i förhållande till årsinkomsten:
Skuldkvot = bolån / årsinkomst
Om bolånet överstiger 4,5 gånger hushållets årliga bruttoinkomst måste du dessutom amortera minst 1 procent extra utöver den amortering som krävs utifrån belåningsgraden. Därmed kan amorteringskravet uppgå till högst 3 procent av bolånet per år (2 procent baserat på belåningsgrad plus 1 procent baserat på skuldkvot).
| Belåningsgrad | Total amortering med en skuldkvot under 4,5 | Total amortering med en skuldkvot över 4,5 |
|---|---|---|
| Över 70 % | Minst 2 % per år | Minst 3 % per år |
| 50-70 % | Minst 1 % per år | Minst 2 % per år |
| 50 % eller lägre | Inget krav på amortering | Minst 1 % per år |
Tabell över det totala amorteringskravet vid olika belåningsgrader och skuldkvoter.
Möjlighet att lägga om lån
En omvärdering av bostaden kan också ge utrymme att förhandla om lånevillkoren, till exempel för att sänka räntan eller utöka bolånet.
Lägre bolåneränta
En lägre belåningsgrad innebär lägre risk för banken, vilket kan leda till ränterabatt. Flera banker erbjuder särskilda rabattsystem, där belåningsgrad under exempelvis 60 eller 50 procent ger några extra räntepunkters rabatt. Om bostaden har ökat i värde kan du därmed ofta förhandla fram en bättre ränta.
Utöka bolånet
Genom en omvärdering kan bostadens högre värde ge dig möjlighet att utöka bolånet. Du får maximalt belåna 85 procent av bostadens marknadsvärde. Om bostaden har stigit i värde kan skillnaden mellan din nuvarande belåningsgrad och 85 procent bli nytt låneutrymme.
Pengarna kan användas till att renovera bostaden, göra större inköp som bil, båt eller möbler, investera i fastigheter eller andra tillgångar, eller samla dyrare lån i bolånet för att sänka räntekostnaderna.
Tänk på att ett större bolån också ökar skuldsättningen och därmed räntekostnaderna. En högre skuld leder till en ökad skuldkvot, vilket kan höja amorteringskravet. Det innebär större ekonomisk risk, särskilt om räntorna stiger eller inkomsten minskar.
Hur ofta får man värdera om bostaden?
Du kan värdera om bostaden hur ofta du vill för att utöka bolånet eller förhandla om räntan. Däremot får det amorteringsgrundande värdet, som används för att beräkna amorteringskravet, ändras tidigast vart femte år.
Amorteringsgrundande värde får ändras vart 5:e år
Enligt Finansinspektionens regler för amorteringskravet får du värdera om bostaden i syfte att sänka amorteringen som oftast vart femte år. Om du köpte bostaden eller gjorde en omvärdering år 2025, kan du alltså tidigast värdera om bostaden i syfte att sänka din amortering år 2030.
Undantag – omvärdera bostaden innan 5 år
Det finns undantag från regeln att du måste vänta fem år med att omvärdera bostaden i syfte att sänka amorteringskravet. Enligt Finansinspektionens regler får du värdera om bostaden tidigare om du har genomfört större renoveringar, ombyggnationer eller tillbyggnader som väsentligt höjer bostadens marknadsvärde. Mindre åtgärder, som köks- eller badrumsrenoveringar, anses normalt inte vara tillräckliga.
Det är upp till banken att bedöma om förändringarna är tillräckligt omfattande. Läs mer i artikeln Omvärdera bostad efter renovering.
Så vet du om det är läge att omvärdera bostaden
En omvärdering är mest lönsam när bostadens värde har stigit så mycket att din belåningsgrad hamnar under en av amorteringsgränserna (70 eller 50 procent). Det kan till exempel ske efter en omfattande renovering, eller efter flera års kraftig prisuppgång på bostadsmarknaden (förutsatt att femårsregeln är uppfylld).
Så värderar du om bostaden
1. Börja med en muntlig värdering
Kontakta en lokal mäklare för en kostnadsfri muntlig värdering och få en indikation på om bostadens marknadsvärde har ökat tillräckligt för att du ska kunna sänka amorteringen, förhandla om räntan eller utöka bolånet. Via MäklarOfferter kan du enkelt hitta mäklare i ditt område som kan hjälpa dig att värdera bostaden.
2. Prata med banken
Om den muntliga värderingen tyder på att bostaden har ökat i värde, kontakta din bank och berätta vad du vill uppnå. Banken kan då bekräfta om fem år har gått sedan senaste omvärderingen och vilken typ av underlag som krävs (vanligtvis en skriftlig värdering).
3. Skaffa en skriftlig värdering
Kontakta mäklaren på nytt och beställ en skriftlig värdering (bankvärdering). Mäklaren besöker bostaden, bedömer skick, läge och jämför med liknande försäljningar innan ett värderingsintyg tas fram. En skriftlig värdering kostar vanligtvis 2 300 och 3 500 kronor och skickas oftast via mejl.
4. Skicka intyget till banken
Skicka in värderingsintyget på det sätt banken anger, vanligtvis via internetbanken, mejl eller e-tjänst för amorteringsunderlag.
5. Sänk amorteringskravet, få fördelaktigare ränta eller utöka bolånet
Om omvärderingen sänker din belåningsgrad under en amorteringsgräns, justeras amorteringskravet oftast från nästa månad. Passa på att förhandla om räntan, eftersom en lägre belåningsgrad ofta ger bättre villkor. Om syftet är att utöka bolånet kan banken bevilja höjning upp till 85 procent av bostadens värde.
