Köpa bostad – tips och saker att tänka på

Det är mycket att tänka på när man ska köpa en ny bostad. Här har vi sammanställt en guide med tips och råd inför bostadsköpet. Vi förklarar skillnaderna mellan att köpa ett hus och en bostadsrätt men se gärna också våra artiklar om att köpa hus och köpa bostadsrätt för mer utförlig information.

Köpa en villa, radhus eller fritidshus

Vid köp av hus är det jordabalken som fungerar som regelverk. Jordabalken reglerar nämligen köp av fast egendom. Detta regelverk ställer högre krav på försäljningen och säljarens skyldigheter bland annat när det kommer till säljarens upplysningsplikt och ansvar vid dolda fel än till exempel en bostadsrättsförsäljning.

Köpa en bostadsrätt

Att köpa en bostadsrätt skiljer sig från ett husköp då det inte är själva lägenheten du köper utan en andel av bostadsrättsföreningen. Föreningen ger dig sedan rätt att nyttja en viss lägenhet. När du köper en bostadsrätt är det köplagen som fungerar som regelverk. Köplagen reglerar köp av lös egendom med regler om fel, undersökningsplikt, påföljder och friskrivningar vid en bostadsrättsförsäljning. Även bostadsrättslagen och den enskilda bostadsrättsföreningens stadgar kan spela in vid köp av bostadsrätt.

Skillnader mellan ett fastighetsköp och ett bostadsrättsköp

Olika lagar reglerar alltså köp av fast egendom, en fastighet, och köp av lös egendom, en bostadsrätt. Här lyfter vi fram tre viktiga skillnader som är bra att ha koll på.

1. Vid köp av fast egendom har köparen undersökningsplikt enligt jordabalken. Detta innebär att köparen ska undersöka fastigheten noggrant, till exempel utrymmen som grund, källare och förråd, fukt- och mögelskador, fasad, yttertak, murstock, skorsten, värmeanläggning, isolering och el- och vattenledningar. Säljaren har därför inget ansvar för fel som borde ha upptäckts vid undersökningen. Däremot ska säljaren upplysa köparen om fel som hen känner till. Säljaren är också ansvarig för dolda fel, alltså sådana fel som inte är möjliga att upptäcka vid en noggrann undersökning. Vid köp av lös egendom omfattas köparen av samma undersökningsplikt enligt köplagen men bara om köparen undersökt bostaden eller uppmanats av säljaren att undersöka den.
    
2. Vid fel som upptäckts i bostaden har köparen av fast egendom rätt till prisavdrag på försäljningspriset. I köplagen finns det dock reglerat att säljaren kan avhjälpa felet inom skälig tid. Åtgärdas inte felen kan köparen komma med förslag på prisavdrag eller häva köpet.
    
3. En bostadsrätt köps ofta i befintligt skick. Detta betyder att säljaren kan friskriva sig från nästan allt ansvar men om bostaden är i väsentligt sämre skick än förväntat är det fortfarande säljarens ansvar. Dolda fel vid köp av en fastighet regleras i jordabalken. Dolda fel är fel och brister som funnits vid köptillfället men som inte varit möjliga att upptäcka vid en noggrann undersökning och som inte varit förväntade i förhållande till bostadens ålder, skick och pris. För en fastighet kan man hävda dolda fel i tio år från tillträdet.

Köpa en äganderätt (ägarlägenhet)

En ägarlägenhet ägs av säljaren, till skillnad från en bostadsrättslägenhet som ägs av föreningen. Vid köp av en ägarlägenhet gäller därför i princip samma regler som vid köp av hus. Det kan dock finnas en samfällighetsförening som har hand om gemensamma utrymmen i fastigheten att ta hänsyn till.

Köpa en nyproduktion

När du köper en nyproduktion av en bostadsrätt gäller varken jordabalken eller köplagen, utan bostadsrättslagen. Lagen kan ge dig rätt att häva köpet eller få ekonomisk kompensation vid fel och brister. Vad som gäller ska finnas reglerat upplåtelseavtalet mellan köparen och bostadsrättsföreningen.

Så går det till att köpa en bostad – steg för steg

Att köpa en bostad är en stor affär, ofta livets största affär, och därför är det bra att vara väl förberedd.  Fundera över vilken typ av bostad du är ute efter och i vilka bostadsområden du kan tänka dig att bo. Det är också bra att fundera över bostadsmarknaden. Hur ser tillgången på bostäder ut? Vad är slutpriset på liknande bostadsköp och vilka räntenivåer erbjuder banken?

Många funderar också på om man kan köpa en ny bostad innan man säljer sin gamla. I de flesta fall är det bättre att sälja sin gamla bostad först för att veta mer exakt hur mycket man kan lägga på en ny bostad. Många banker kräver också att den gamla bostaden är såld för att bevilja nya bolån. Du ska också kontrollera om huset eller tomten har några servitut som kan ge dig rättigheter, skyldigheter och begränsningar gentemot grannar.

De flesta bostadsköp går till så här:

• Räkna på bolånet och kontrollera att banken kan bevilja ett lånelöfte. För att få ett bolån krävs att köparen kan lägga en egen kontantinsats, minst 15 % av bostadens pris. Resterande 85 % kan lånas av banken som ett bolån.
• Gå på visningar och hitta en bostad som passar.
• Lägg bud på bostaden.
• Ta ny kontakt med banken vid lyckad budgivning och ansök om ett bolån. Tjänstemannen på banken kan också hjälpa till att räkna ut kostnader för lagfart och pantbrev vid ett husköp.
• Skriv köpekontrakt med säljaren och betala handpenning. Före kontraktsskrivning ska säljaren och köparen vara överens om pris och villkor för affären.
• Undersök bostaden enligt köparens undersökningsplikt. Ta gärna hjälp av en professionell besiktningsman.
• Underteckna köpebrevet och betala resten av köpeskillingen enligt likvidavstämningen på tillträdesdagen och få nyckeln till bostaden.

Vad ingår i ett bostadsköp?

I princip ska allt som monterats för stadigvarande bruk lämnas kvar efter försäljningen, till exempel vitvaror, element, fasta garderober och persienner. Står det i objektsbeskrivningen att det finns två garderober i sovrummet ska det också göra det när köparen tar över bostaden. Kommer köparen och säljaren överens om något annat ska det skrivas in i avtalet. Tänk också på att bostadsrättsföreningen kan äga vissa saker i en lägenhet, till exempel hatthyllan i hallen, och då kan det inte avtalas bort.