Dolda fel i hus & bostadsrätt – Vad är det? Exempel på dolda fel

Dolda fel i hus & bostadsrätt – Vad innebär det för köpare och säljare

Vad är dolda fel i hus och bostadsrätt?

Dolda fel är fel och brister som inte har varit upptäckbara vid en noggrann undersökning, som funnits i bostaden vid köptillfället och som inte varit förväntade i förhållande till bostadens ålder, skick och pris.

Som säljare är du ansvarig för så kallade dolda fel i 10 år efter att du sålt din bostad. Det är därför viktigt att vara medveten om vad dessa fel innebär och vad du som säljare har för skyldigheter om en situation om dolda fel skulle uppstå.

dolda fel

Dolda fel i hus och fastighet

Dolda fel är större fel eller brister som inte har varit möjlig för vare sig säljare, köpare, mäklare eller besiktningsman att upptäcka vid en grundlig besiktning innan köpet. Det räknas som dolda fel om bristerna inte kan sägas vara förväntade i förhållande till fastighetens ålder, skick och pris. Enligt Jordabalken 4:19 är det ett dolt fel om det uppfyller dessa kriterier:

  • Felet måste ha funnits vid köptillfället.
  • Felet ska inte ha varit möjligt att upptäcka.
  • Felet ska inte ha varit förväntat.

Ofta handlar dolda fel om problem med fukt, röta och mögel. Dessa problem dyker ofta upp i våtutrymmen men också i bärande delar och är svåra att upptäcka vid en besiktning. Det gäller även om en dränering av fastigheten inte gjorts på rätt sätt. Fall med skadedjur och konstruktionsfel är också relativt vanliga dolda fel.

Dolda fel handlar alltså inte om att du som säljare undanhåller saker du vet från köparen. Dolda fel är dolda även för dig som säljare och kan upptäckas långt efter du sålt din bostad, men som du ändå kan hållas ansvarig för. Däremot ska du tala om allt du vet som är av vikt för köparen att veta, mer om säljarens upplysningsplikt kan du läsa om här.

Dolda fel i bostadsrätt

Vid försäljning av bostadsrätt ser regelverket lite annorlunda ut. Det är i detta fall inte Jordabalken som reglerar bestämmelserna utan istället Köplagen i första hand. Denna lag tillämpas vid köp av lös egendom, vilket bostadsrätt räknas som. Lagen talar om vad säljare och köpare har för rättigheter och skyldigheter. Dolda fel behöver när det gäller bostadsrätter, inte vara detsamma som dolda fel så som de definieras i Jordabalken. Trots det är man inte helt friskriven från dolda fel när man säljer en bostadsrätt, en köpare kan åberopa dolda fel i upp till 2 år efter köpet. Beroende på vad felet gäller kan även bostadsrättsföreningen hållas ansvarig för dolda fel i bostadsrätter.

Vad räknas som dolda fel?

Ett dolt fel är inte känt av säljaren och kan alltså upptäckas långt efter försäljningen. Exempel på dolda fel kan vara problem med fukt och mögel i våtutrymmen eller i bärande delar, dräneringen runt fastigheten, skadedjur, fel med ventilation och elinstallationer eller om huset har ett konstruktionsfel. Dolda fel ska vara svåra att upptäcka vid en undersökning eller besiktning. Köparens ansvar är att noggrant undersöka bostaden. Det kallas för köparens undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt eller fastighet. En säljare har ingen generell upplysningsplikt om sådant som kan upptäckas vid köparens undersökningsplikt men ska upplysa om fel som hen känner till. Det kallas för säljarens upplysningsplikt. I regel är det köparens undersökningsplikt som väger tyngst. Vid en bostadsförsäljning kan både säljaren och köparen ta hjälp av en besiktningsman för att undersöka bostaden och få en överlåtelsebesiktning. Besiktningsmannen ska varna för risker, informera om fel som hittats, orsaken till dem och vilka konsekvenser de kan få. Besiktningsmannen ska även ge förslag på åtgärder.

Säljarens ansvar

Om inget annat anges i köpeavtalet är säljaren ansvarig för dolda fel i 10 år efter det att bostadsaffären har genomförts. Om en köpare påtalar ett fel är det första steget att avgöra om du som säljare ansvarar för detta genom att först och främst titta på vad som har avtalats mellan dig och köparen. Då utgår man inte enbart ifrån köpeavtalet utan tittar på all den information du lämnat om fastigheten, det kan till exempel vara i objektsbeskrivningen men även muntligt. Om man konstaterar att ansvaret för felet ligger på dig som säljare kan påföljder som prisavdrag, hävning och skadestånd bli aktuella – beroende på felets omfattning. Om du och köparen inte kommer överens om ersättning vid dolda fel kan det bli aktuellt att pröva fallet i domstol. Får du ett krav riktat mot dig rekommenderas att du kontaktar en jurist för vägledning.

Försäkring för dolda fel i hus eller bostadsrätt och friskrivningsklausul

Säljaren kan skydda sig mot dolda fel med en dolda fel-försäkring, eller en säljaransvarsförsäkring eller överlåtelseförsäkring som det också kallas, som täcker den här typen av fel i bostaden som säljaren inte varit medveten om vid tidpunkten för försäljningen. Vad kostar då en dolda fel-försäkring? Ja, pris på en dolda fel-försäkring beror till exempel på försäkringsbeloppets storlek och om det handlar om en fastighet eller en bostadsrätt. Det kan också vara bra att känna till att dolda fel-försäkringar kan ha undantag och villkor som ska vara uppfyllda för att försäkringen ska gälla.

Säljarens ansvar vid försäljning av hus kan också begränsas med friskrivningsklausuler men en friskrivning gäller bara dolda fel som säljaren inte känt till. Säljarens upplysningsplikt gäller alltså fortfarande. En friskrivning av en fastighet ska skrivas in i köpekontrakten och kan vara en egenskapsfriskrivning för en speciell och konkret egenskap, exempelvis fastighetens dräneringsbehov, eller en generell friskrivningsklausul som befriar säljaren från fel som klassas som dolda fel. En friskrivningsklausul på en fastighet brukar påverka köpeskillingen och sänka priset.

Köparens ansvar

Det är alltid köparens ansvar att besikta bostaden inför ett bostadsköp, detta för att hitta eventuella fel och brister i bostaden. Men eftersom du som säljare har ett ansvar för dolda fel i upp till 10 år efter överlåtelsen kan köparen hitta fel långt efter att du har flyttat ut. Om köparen hittar ett fel i bostaden så ska det reklameras till dig som säljare inom rimlig tid efter upptäckten, praxis säger inom sex månader. Reklamationen bör då ske skriftligt. Ansvaret ligger på köparen att bevisa att felet är ett dolt fel så som de definieras i Jordabalken.

Mäklarens ansvar

Mäklarens ansvar och skyldigheter är att vara en mellanhand vid försäljningen och företräda både köparens och säljarens intressen. Mäklaren ska upplysa köparen om fel som hen känner till, verka för att säljaren ger information om fastigheten och att köparen undersöker fastigheten noggrant. Mäklaren har dock inte något ansvar för dolda fel.

FAQ - Dolda fel i hus & bostadsrätt

Vad gäller vid dolda fel?

Köparen har undersökningsplikt och ofta blir frågan om dolda fel en tolkningsfråga om köparen hade kunnat upptäcka felet vid en noggrann undersökning eller inte. Fastighetens skick, ålder och pris är avgörande faktorer.

Hur länge kan man hävda dolda fel?

För fastigheter kan man hävda dolda fel i tio år från tillträdet och för bostadsrätter i två år.

Vad är inte ett dolt fel?

Vad som omfattas av köparens undersökningsplikt avgör vad som klassas som dolda fel. Felet är dolt om det inte kan upptäckas vid en noggrann undersökning. Om en bostadsrättsförening höjer avgifterna räknas det till exempel inte som ett dolt fel men om säljaren känt till denna information men undanhållit den kan situationen vara en annan.

Hur anmäler man dolda fel?

Ett dolt fel i ett hus eller en bostadsrätt ska anmälas till säljaren som i sin tur kontaktar försäkringsbolaget om hen tecknat en dolda fel-försäkring.

Kan man avtala bort dolda fel?

Det går att friskriva sig från dolda fel eftersom lagen är dispositiv, men säljaren kan inte friskriva sig från fel som hen känt till.

Vilket ansvar har säljaren gällande dolda fel?

Säljare har ansvar för dolda fel i tio år vid fastighetsköp från tillträdet och två år vid bostadrättsköp. Säljaren ska upplysa köpare som kända fel och brister som är svåra att upptäcka vid en noggrann undersökning.

Vilket ansvar har köparen gällande dolda fel?

Köpare ska göra en noggrann undersökning, en besiktning, av bostaden och kan ta hjälp av en professionell besiktningsman.

Vilket ansvar har mäklaren gällande dolda fel?

En mäklare har vanligtvis inget ansvar för dolda fel. Mäklaren ska dock informera köparen om kända fel som hen känner till och verka för att köparen undersöker bostaden noggrant.

Vem ska man kontakta vid dolda fel?

Kontakta säljaren och om denna har en dolda fel-försäkring ska försäkringsbolaget kontaktas. 

Hur länge är man ansvarig för dolda fel?

För hus är säljaren ansvarig för dolda fel i tio år från tillträdet och för en bostadsrätt i två år.

Vad är en dolda fel försäkring?

Många försäkringsbolag erbjuder en dolda fel-försäkring som innebär att försäkringsbolaget står för kostnaderna om köparen gör anspråk vid ett dolt fel. De flesta dolda fel-försäkringar har dock många undantag och villkor som ska vara uppfyllda.

Vad kostar en dolda fel försäkring?

Det beror till exempel på försäkringsbeloppets storlek om och det handlar om en fastighet eller en bostadsrätt.

Är fuktskada eller vattenskada ett dolt fel?

Fuktskada kan vara ett dolt fel om den fanns vid köptillfället och inte heller kunnat förväntas på grund av bostadens ålder, skick och pris.

Kan mögel vara dolt fel?

Röta och mögel kan vara dolda fel.

Är skadedjur ett dolt fel?

Skadedjur kan vara ett dolt fel om problemet fanns före överlåtelsen och inte kunde upptäckas enligt köparens undersökningsplikt.

Är radon ett dolt fel?

Radon är normalt inte ett dolt fel då det ingår i köparens undersökningsplikt.

Är asbest ett dolt fel?

Asbest ingår normalt i köparens undersökningsplikt och omfattas vanligtvis inte av en dolda fel-försäkring.

Är läckande tak ett dolt fel?

Läckande tak kan vara ett dolt fel om det inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning av bostaden.

Jämför
mäklare gratis