Servitut – officialservitut och avtalsservitut

Ett servitut är en rätt att nyttja eller råda över en annan fastighet för ett speciellt ändamål. Ett servitut finns mellan fastigheter, inte mellan fastigheternas ägare, och det måste finnas en långsiktig anledning till att servitutet finns. Ett servitut kan vara en tillåtande rättighet som till exempel ger rätt att köra ett fordon på någon annans tomt. Vägservitut är en av de vanligaste rättigheterna där en fastighet, enligt rådande servitut, får använda grannens väg för att nå sin fastighet. Ett tillåtande servitut kan också ge rätt att dra vatten och avlopp över någon annans mark, använda någon annans brygga som båtplats eller använda någon annans brunn. Det finns även servitut som innebär förbud mot olika saker. Det kan till exempel handla om att man inte får lov att plantera träd som skymmer någon annans sjöutsikt.

Tjänande och härskande servitut

Den fastighet som ger servitutet, rätten eller förbudet, är den tjänande fastigheten och den fastighet som får servitutet är den härskande. I många sammanhang är det inte självklart vem som är skyldig att sköta underhållet när det kommer till ett servitut. Vem ska till exempel stå för reparationer av bryggan eller underhålla vägen när det behövs? I de flesta fall är det den härskande fastigheten som ska stå för underhållet men finns viljan att det ska vara på något annat sätt kan detta skrivas in i avtalet. Snöröjning räknas som en driftåtgärd och faller därför inte på den tjänande fastighetens ansvar.

Officialservitut och avtalsservitut

Det finns två typer av servitut, officialservitut och avtalsservitut, och dessa regleras av fastighetsbildningslagen och jordabalken. Ett avtalsservitut är ett avtal mellan två fastighetsägare och måste uppfylla vissa krav som finns reglerade i kapital 14 i jordabalken. Avtalsservitut blir offentliga när en inskrivning görs hos Lantmäteriet och gäller också om fastigheten byter ägare. Efter inskrivning syns servitutet i fastighetsregistret och på fastighetsbeviset. Inskrivning hos Lantmäteriet är dock inget krav. I de flesta fall gäller servitutsavtal utan någon begränsning i tiden men det går att tidsbegränsa ett avtal i de fall det handlar om en kortvarig lösning på ett problem, till exempel att en fastighet får använda grannfastighetens brunn tills en egen brunn är grävd. För att upphäva ett avtalsservitut måste de båda fastighetsägarna komma överens om att upphäva servitutet. Ett avtalsservitut kan även upphävas om den härskande fastigheten inte skött sina skyldigheter eller överskridit sina rättigheter. Vad kostar då ett servitut? Ja, Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgift för avtalsservitutet vid inskrivningen.

Ett officialservitut har en starkare ställning än ett avtalsservitut då det tillkommer genom en förrättning av Lantmäteriet. Det är med andra ord ett myndighetsbeslut och du ansöker om ett officialservitut hos Lantmäteriet. Ett officialservitut har ingen tidsgräns utan gäller tills ett nytt beslut fattas. I vissa fall kan det dock tidsbegränsas till exempel om servitutet kommer att påverkas av en framtida händelse. Kostnaden för ett officialservitut beror på hur lång handläggningstiden blir, hur fastighetens gränser ser ut vid bildandet, om det finns andra servitut som gäller och om beslut måste fattas tillsammans med kommun eller länsstyrelse.

Servitut eller nyttjanderätt

Servitut är, som vi har sett, kopplade till fastigheter. En nyttjanderätt betyder att en person, ett företag eller en kommun har rätt att använda någon annans fastighet. Nyttjanderätten är tidsbunden till 25 eller 50 år och kan till exempel gälla ett arrende, en hyra eller en allmän nyttjanderätt.

Undersökningsplikt och upplysningsskyldighet

Du har ingen undersökningsplikt av servitut som fastighetsköpare om du handlar i god tro. Det betyder att det måste vara uppenbart att det måste finnas servitut på fastigheten annars kan servitutet falla och den härskande fastigheten förlorar då sin rätt. Enligt god fastighetsmäklarsed ska fastighetsmäklaren upplysa säljaren om aktuella servitut om dessa är kända hos mäklaren.

Gemensamhetsanläggningar

Gemensamhetsanläggningar, samfälligheter, är anläggningar som ägs och brukas av flera fastigheter och som styrs genom ett andelstal som Lantmäteriet beslutat om. Det kan till exempel vara tillgång till garage, vatten- och avloppsanläggningar och vägar.