Objektsbeskrivning – innehållskrav och mäklarens ansvar

Innan en bostad läggs ut till försäljning måste en objektsbeskrivning författas för eventuella köpare att kunna ta del av. Det är enligt fastighetsmäklarlagen mäklaren som ska tillhandahålla en objektsbeskrivning och det finns vissa krav på dess utformning.

Obligatoriska uppgifter

Det finns enligt lag vissa uppgifter som måste finnas med i en objektsbeskrivning. Beroende på om det är en bostadsrätt eller en fastighet (hus) som ska säljas, ska objektsbeskrivningen innehålla vissa obligatoriska uppgifter.

Objektsbeskrivning för fastighet (hus)

Vid en försäljning av en fastighet ska följande information finnas med i objektsbeskrivningen:

• Fastighetens beteckning.
• Taxeringsvärde.
• Areal (tomtyta).
• Driftkostnader.
• Husets ålder och storlek.
• Information om gemensamhetsanläggningar.
• Eventuella inteckningar och servitut eller andra rättigheter som tillhör fastigheten.
• Husets byggnadsmaterial, byggnadssätt, uppvärmning och VVS.
• Boendekostnadskalkyl, det vill säga en beräkning av boendekostnaderna.

Objektsbeskrivning för bostadsrätt

Vid en försäljning av bostadsrätt ska följande information finnas med i objektsbeskrivningen:

• Bostadsrättsföreningens namn.
• Eventuell pantsättning av bostaden.
• Andelstal.
• Lägenhetsnummer.
• Bostadens storlek.
• Årsavgift och driftkostnader.
• Boendekostnadskalkyl.
• Utrymmen utanför bostaden, t.ex. terrass och förråd, som upplåts med bostadsrätt.
• Indirekt nettoskuldsättning, alltså hur stor del av bostadsrättsföreningens totala nettoskuld som belastar bostadsrätten.

Mäklaren ska även bifoga den senaste tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen eller annan ekonomisk plan.

Annan information

Utöver den obligatoriska informationen innehåller objektsbeskrivningar ofta även annan information. Det kan vara:

• Fotografier av bostaden och/eller ritningar.
• Vilka maskiner eller annan utrustning som finns i bostaden.
• Information om området och bostadens geografiska läge.
• Information om rumsfördelning.

När mäklaren har upprättat objektsbeskrivningen är det viktigt att säljaren tar del av den och rättar till eventuella fel. Eftersom objektsbeskrivningen ingår i det underlag som ligger till grund för en köpares beslut är det viktigt att objektsbeskrivningen är korrekt.

Säljarens ansvar

Som du kan läsa om i artikeln om säljarens upplysningsplikt är det huvudsakligen säljaren som lämnar uppgifter om bostaden. Det är sedan denna information som mäklaren för in i objektsbeskrivningen, men den kan också bygga på information från offentliga register och i vissa fall från bostadsrättsföreningen. Det är därmed av stor vikt att uppgifterna som säljaren lämnar är korrekta, eftersom det är säljaren som ansvarar för detta. Det är först om mäklaren misstänker att uppgifterna är felaktiga som mäklaren har en skyldighet att kontrollera dem.

Mäklarens ansvar och köparens rättigheter

Mäklarens ansvar omfattar att skapa och tillhandahålla en objektsbeskrivning till alla potentiella köpare i god tid före ett köp. Objektsbeskrivningen måste vara sammanfattad i en enda handling och får inte hänvisa till andra dokument för information om bostaden. Det är inte nödvändigt att objektsbeskrivningen ges ut i fysisk form, den kan också delas via e-post eller tillgängliggöras på en hemsida, men mäklaren måste säkerställa att köparen faktiskt tar del av informationen.

Även om mäklaren har rätt att lita på säljarens uppgifter, så har mäklaren en kontrollskyldighet. Det innebär att mäklaren måste verifiera vissa specifika uppgifter, såsom vem som är registrerad ägare till bostaden, vilka inteckningar eller servitut som belastar fastigheten, om fastigheten ingår i gemensamhetsanläggningar eller om en bostadsrätt är pantsatt.

Köparen har rätt att ta del av objektsbeskrivningen i god tid innan köpekontraktet undertecknas, det räcker inte att bara inkludera den som en bilaga till kontraktet vid själva kontraktsskrivningen, då detta inte ger köparen rimlig tid att granska informationen.

Fel i objektsbeskrivningen

Mäklarsamfundet har sammanställt information kring vad som gäller för dig som köpare eller säljare om det visar sig vara fel i objektsbeskrivningen.