Undersökningsplikten innebär att köparen av en bostadsrätt måste undersöka den noggrant innan köp. Undersökningsplikten vid köp av hus skiljer sig från undersökningsplikten vid lägenhetsköp. Upplysningsplikten innebär att säljaren ska informera om fel och brister av väsentlig betydelse som hen känner till och som är svåra för köparen att upptäcka.
När man köper en bostadsrätt köper man en del av en bostadsrättsförening och rätten att bo eller använda en specifik lägenhet eller lokal. Bostadsrättsföreningens medlemmar äger tillsammans föreningens tillgångar och skulder. En bostadsrätt är lös egendom och regleras i köplagen. När man köper en fastighet, till exempel en villa eller tomt, äger man fast egendom och detta regleras i jordabalken. Vid ett fastighetsköp, till exempel ett hus, regleras därför köparens undersökningsplikt av jordabalken och vid en bostadsrättsförsäljning regleras köparens undersökningsplikt av köplagen. Vid tvister används branschpraxis och jordabalken för att tolka köplagen. Medlemmarna i en bostadsrättsförening måste också förhålla sig till bostadsrättslagen som främst beskriver innehavarens skyldigheter och rättigheter samt bostadsrättsföreningens stadgar. Här ska vi titta närmare på vad undersökningsplikten innebär.
Vad är köparens undersökningsplikt för en bostadsrätt?
Bostadsrättsinnehavaren ansvarar för golv, väggar och tak i bostadsrätten, från ytterdörr till insida av fönster. Vid köp av en bostadsrätt köps lägenheten vanligtvis i befintligt skick. Undersökningsplikten är att noggrant undersöka lägenheten och föreningens förutsättningar. Som köpare kan man därför inte klaga på till exempel en trasig spisfläkt i efterhand om inte säljaren garanterar att den fungerar perfekt. Detta fel borde nämligen ha upptäckts vid en noggrann undersökning av lägenheten. Köparen bör kontrollmäta bostadens area och vara observant på vatten- och fuktskador till exempel under kyl, frys och diskmaskin samt i badrummet. Det är också bra att kontrollera hur fastighetens allmänna utrymmen är skötta.
Vad är säljarens upplysningsplikt för en bostadsrätt?
Fel och brister på bostadsrätten som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning är inte säljarens ansvar. Däremot är så kallade dolda fel säljarens ansvar. Dessa fel finns vid köptillfällen men upptäcks först efter köpet. Om felet alltså varit dolt och inte förväntat med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris och skick ansvarar säljaren för konsekvenserna men om felet varit upptäckbart är det köparens ansvar. Upplysningsplikten är svår att definiera då det är svårt att bevisa om säljaren haft kännedom om felet eller borde anat att köparen inte känt till felet och felet kunde fått betydelse för köparens beslut att köpa eller inte köpa bostadsrätten. Det ligger i säljarens intresse att berätta om fel för att köparen inte ska kunna hävda att felen är dolda och därmed minimera ersättningsskyldigheten. Köparens undersökningsplikt väger dock ofta tyngre än säljarens upplysningsplikt.
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Har en mäklare upplysningsplikt?
En mäklare ska vara opartisk och ge både säljaren och köparen råd och upplysningar. Mäklaren kontrollerar ägandeförhållandena, eventuell pantsättning, ger objektsbeskrivning och uppgifter om lägenhetsbeteckning, andelstal och boarea samt erbjuder boendekostnadskalkyl. Köparen får även bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning och stadgar av mäklaren och ofta är det mäklaren som också hjälper till med köpehandlingarna. Mäklaren ska verka för att säljaren ger uppgifter om bostaden som är av betydelse för köparen och även verka för att köparen noggrant undersöker lägenheten. Mäklaren ska med andra ord ge information om vad undersökningsplikten innebär och ge köparen tid att undersöka bostadsrätten. Mäklaren har dock inget ansvar för bostadsrättens skick eller eventuella fel.
Påföljder, reklamation och preskription
Köparen kan kräva avhjälpande, alltså att säljaren ska åtgärda fel om bostadsrätten är felaktig och detta inte beror på köparen. Köparen kan också få ett prisavdrag eller ett skadestånd. Om bostadsrätten avviker väsentligt från säljarens utfästelser eller om säljaren varit försumlig kan köparen häva köpet. Köparen måste reklamera felet inom en skälig tid efter att felet upptäcks men senast inom två år från dagen för tillträdet. Köparen ska med andra ord meddela felet till säljaren så fort som möjligt.
