Sälja underhand och underhandsförsäljning – vad är det?

Sälja underhand och underhandsförsäljning

Vad innebär att sälja underhand och underhandsförsäljning?

En bostad som säljs underhand annonseras aldrig ut och når därför inte den öppna marknaden. Försäljningen sker istället genom mäklarbyråns kundregister, nätverk och kontakter. En underhandsförsäljning är en försäljning av en utmätt fastighet som sker via en mäklare på uppdrag av kronofogdemyndigheten och inte via en exekutiv auktion som annars är brukligt.

Att sälja en bostad underhand innebär att bostaden förmedlas via mäklarens egna kanaler, till exempel via mäklarbyråns kundregister, utan att den läggs ut på den öppna marknaden. Att sälja underhand ska inte blandas ihop med begreppet underhandsförsäljning som innebär att en utmätt fastighet förmedlas av en mäklare på uppdrag av kronofogdemyndigheten och inte säljs på exekutiv auktion. Här nedan förklarar vi mer ingående vad begreppen betyder. 

Att sälja underhand – en trend som växer

I de flesta fall när en mäklarbyrå får i uppdrag att sälja en bostad vill man ha maximal exponering av bostaden i olika kanaler som exempelvis annonser i tidningar och på stora bostadssajter som Hemnet samt via sociala medier för att locka så många spekulanter som möjligt till visningen. Att sälja en bostad utan att exponera den på den öppna marknaden är dock inte helt ovanligt idag. De flesta mäklarbyråer arbetar aktivt med ett kundregister där bostadsspekulanter kan registrera sig och på så sätt bli uppdaterade på utvalda bostäder som matchar deras önskemål. Denna typ av diskret försäljningsprocess kallas för att sälja underhand. När en bostad säljs underhand presenteras alltså bostaden som ska säljas för en eller några köpare från kundregistret. Den ansvariga mäklaren kan också nå köpare via olika kontakter som byggts upp av mäklarfirman. En underhands-försäljningen ställer stora krav på mäklaren. Det gäller att ha ett stort och välskött kundregister och ett brett nätverk och sedan matcha rätt köpare med rätt objekt.

Anledningen till varför en del säljare önskar en mer diskret försäljningsprocess varierar. Det kan till exempel handla om att man fått ett jobberbjudande som ännu inte offentliggjorts eller på grund av en skilsmässa. Det kan också helt enkelt vara en önskan om en snabb och smidig affär där säljaren önskar diskretion och inte vill exponera sitt privata hem offentligt. Idag säljs olika typer av bostäder underhand, inte bara dyra och exklusiva.

Att sälja en bostad underhand

Den som är intresserad av att sälja sin bostad underhand tar kontakt med en mäklarbyrå. Mäklaren värderar bostaden och tillsammans med säljaren fastställs ett utgångspris. Sedan skräddarsys försäljningsprocessen så att den passar säljarens önskemål. Nästa steg innebär att mäklaren kontaktar presumtiva köpare och håller visningar. När säljare och köpare är överens skrivs köpekontraktet och affären är klar.

Att köpa en bostad underhand

Många mäklarfirmor har kundregister där köpare kan registrera sig och specificera vilken typ av bostad de söker, i vilket område samt övriga krav och önskemål. När mäklarfirman får in ett objekt som matchar en köpares profil kontaktas kunden och finns intresse erbjuder mäklaren en visning.

Exekutiv auktion och underhandsförsäljning

En skuldsatt person som äger en fastighet kan få den utmätt av kronofogdemyndigheten vilket innebär att den säljs exekutivt på auktion. Regler om hur en försäljning av en utmätt bostad går till finns i utsökningsbalken (UB) och utsökningsförordningen (UF). Försäljningen annonseras i dagstidningar och på kronofogdemyndighetens webbplats. Vid köp av en bostad som säljs exekutivt är det viktigt att spekulanten läser igenom beskrivningen och värderingen samt gör en noggrann undersökning eftersom fastigheten säljs i befintligt skick och därför är det svårt att hänvisa till dolda fel om sådana upptäcks efter köpet. Enligt lag ska en energideklaration finnas innan fastigheten säljs. Detta är säljarens ansvar men om energideklarationen saknas kan köparen upprätta en sådan på säljarens bekostnad. Efter inropet måste köparen direkt lämna handpenning på huset. Handpenningen motsvara tio procent av köpeskillingen. Beloppet som återstår av köpeskillingen betalas i samband med ett så kallat fördelningssammanträde där kronofogdemyndigheten fördelar summan mellan fordringsägarna. Efter detta sammanträde, som ofta sker cirka fyra veckor efter auktionen, får köparen tillträde till fastigheten. 

När istället en mäklare får i uppdrag av kronofogdemyndigheten att genomföra en försäljning på en utmätt fastighet kallas det underhandsförsäljning. Detta kan göras i de fall där det bedöms att köpeskillingen kan bli högre vid en underhandsförsäljning än vid en auktion. Försäljningsprocessen fungerar då på ungefär samma sätt som vid en vanlig frivillig bostadsförsäljning. Mäklaren underrättar dock alla spekulanter om att det handlar om en exekutiv försäljning och fastighetsägaren måste godkänna att försäljningen sker via en mäklare. Köparen betalar som vanligt en handpenning och köpehandlingen undertecknas av kronofogdemyndigheten och köparen. När resterande del av köpeskillingen är betald utfärdar kronofogdemyndigheten ett köpebrev och köparen får då tillträde till fastigheten.

 

FAQ - Sälja underhand och underhandsförsäljning

Vad menas med underhand?

En bostadsförsäljning som sker underhand är en diskret försäljning där bostaden inte exponeras på bostadssajter, i tidningsannonser eller på sociala medier.

Vad menas med underhandsförsäljning?

När en fastighetsägare är skuldsatt kan kronofogdemyndigheten utmäta bostaden som då säljs på exekutiv auktion för att borgenärerna ska få betalt. Om det bedöms att fastigheten kan få ett högre pris om den säljs som en vanlig bostad kan en mäklare få i uppdrag att sälja bostaden. Man talar då om en underhandsförsäljning. 

Vad är underhandsvisning?

När en bostad säljs genom en mäklarbyrås kundregister och kontakter och inte når den öppna marknaden kallas det för att man säljer underhand. Mäklaren bjuder då in en eller några spekulanter som matchas med bostaden till en underhandsvisning.

Varför säljer man underhand?

Anledningen kan till exempel vara att säljaren fått ett nytt arbete som ännu inte offentliggjorts, en skilsmässa eller att säljaren helt enkelt inte vill exponera bostaden öppet.

Hur går en underhandsförsäljning till?

När en fastighet är utmätt av kronofogdemyndigheten finns två sätt att sälja fastigheten på. Kronofogdemyndigheten kan genomföra en exekutiv auktion eller så kan fastigheten säljas genom en underhandsförsäljning via en mäklarbyrå. Försäljningsprocessen liknar en vanlig frivillig försäljning och fastighetsägaren måste vara med på försäljningssättet. Mäklaren annonserar ut bostaden och meddelar alla spekulanter om att det rör sig om en exekutiv försäljning. Köparen betalar handpenning och när resterande belopp av köpeskillingen är betald fördelas summan mellan fordringsägarna och köparen får tillträde till fastigheten.

Jämför
mäklare gratis