Besittningsrätt & besittningsskydd – vad är det och när får man det?

Besittningsrätt & besittningsskydd – vad är det och när får man det?

Vad är besittningsrätt?

Besittningsrätt – eller besittningsskydd som det också kallas – är en laglig rättighet som handlar om rätten att få bo kvar i en hyresrätt trots att uthyraren önskar avflyttning. Besittningsrätt gäller hyresrätter där den boende har förstahandskontrakt, men kan i vissa fall även tillämpas vid andrahandsuthyrning, villa- och bostadsrättsuthyrning samt vid uthyrning av företagslokaler.

Besittningsrätt & besittningsskydd

Idag är det hyfsat vanligt att bostadsrättsföreningar även är hyresvärdar för såväl bostäder som lokaler. I många storstadsområden är det inte heller ovanligt med andrahandsuthyrningar. I dessa sammanhang finns det några frågor som ofta uppkommer – vad innebär besittningsskydd och besittningsrätt? Hur ser reglerna kring besittningsrätt ut för olika sorters fastigheter? Reglerna kring besittningsskydd återfinns i hyreslagen samt i privatuthyrningslagen.

Vad är besittningsskydd och besittningsrätt?

Besittningsrätt – eller besittningsskydd som det också kallas – handlar om rätten att få bo kvar ifall hyresvärden plötsligt vill avsluta hyresavtalet. Det hela grundar sig i tanken om att hyresgäster ska ha rätt till ett tryggt och permanent boende. Besittningsrätt gäller hyresrätter där den boende har förstahandskontrakt, men kan i vissa fall även tillämpas vid andrahandsuthyrning samt vid uthyrning av företagslokaler. Besittningsrätt vid villa- och bostadsrättsuthyrning gäller också till viss del. Det finns vissa undantag då besittningsskyddet får brytas:

  • när hyresgästen stör sina grannar
  • när hyresgästen inte betalar hyran eller betalar för sent
  • när hyresgästen på andra sätt har misskött sig
  • när huset ska byggas om eller rivas.

Direkt och indirekt besittningsskydd

Det finns två nivåer av besittningsskydd – direkt och indirekt. Det direkta besittningsskyddet gäller för bostadshyresgäster medan det indirekta besittningsskyddet gäller för lokalhyresgäster. Ett företag som hyr en lokal får med andra ord inget besittningsskydd förrän efter nio månader och kan alltså bli uppsagda innan dess. Det direkta besittningsskyddet är i sin tur betydligt starkare och kan endast gå förlorat vid specifika eller allvarliga omständigheter.

Besittningsskydd för hyresrätt

Det finns en mängd olika regler, rättigheter och skyldigheter för den som bor i en hyresrätt med förstahandskontrakt. Besittningsrätt är en av dem! Den som hyr ett boende med förstahandskontrakt får besittningsrätt omedelbart, medan besittningsrätten vid andrahandsuthyrning ser lite annorlunda ut.

Besittningsrätt vid andrahandsuthyrning

När man hyr ut en hyresrätt i andrahand träder besittningsrätten först i kraft när hyresgästen bott där i två sammanhängande år. Besittningsskyddet vid andrahandsuthyrning är dessutom betydligt svagare än vid förstahandsuthyrning. Förstahandshyresvärden har till exempel alltid rätt att flytta tillbaka till sin egen hyresrätt. Det innebär att besittningsskyddet främst gäller om man avhyser en hyresgäst för att istället hyra ut till en annan. Om det uppstår en tvist och hyresgästen inte lämnar boendet behöver den som hyr ut sin hyresrätt i andrahand ansöka hos hyresnämnden, som i sin tur tar ställning till om hyresavtalet ska löpa vidare eller upphöra.

Besittningsskydd för villa och bostadsrätt

Enligt den så kallade privatuthyrningslagen ges inget besittningsskydd till den som hyr en bostadsrätt i andrahand, såvida det inte har särskilt uttalats i något slags avtal. Anledningen till detta är att personen som hyr ut sin egen bostad anses ha ett större skyddsbehov än hyresgästen. Om någon till exempel hyr ut sin privata bostad i tre år för att bo utomlands är det orimligt att hyresgästen hävdar besittningsrätt när uthyraren vill flytta hem igen.

Vid uthyrning av flera villor eller bostadsrätter

Besittningsskyddet gäller i regel inte för villor och bostadsrätter, förutom när uthyraren hyr ut eller äger flera bostäder. Om uthyraren hyr ut rum i två olika bostadsrätter till inneboende ges inget besittningsskydd i den första. Den inneboende i den andra bostadsrätten har däremot rätt till besittningsskydd enligt lag om hyresgästen bott där i mer än två år. Om uthyraren äger minst tre bostadsrätter gäller inte privatuthyrningslagen längre, vilket betyder att avtal ska skrivas enligt hyreslagen istället. Då måste uthyraren själv se till att avtala bort besittningsskyddet i sina avtal med varje hyresgäst.

Kan man avtala bort besittningsskydd?

I vissa fall kan en hyresvärd vilja avtala bort besittningsskyddet för den som hyr en bostad. En bostadsrättsförening kan exempelvis vilja sälja hyreslägenheter som bostadsrätter i framtiden, och då går det att avtala bort besittningsrätten under vissa villkor. För att detta ska gå igenom behöver både hyresvärd och hyresgäst skriva på en särskild handling, och i de allra flesta fall behöver även hyresnämnden godkänna överenskommelsen. Detta gäller dock inte för den som hyr ut en bostad i andrahand. Om en uthyrare inte vill att en andrahandshyresgäst ska ha besittningsskydd går det att använda blanketten Överenskommelse om avstående från besittningsskydd – bostad som går att hitta på webbplatsen för Sveriges Domstolar.

 

FAQ - Besittningsrätt & besittningsskydd

När gäller besittningsskydd?

Förstahandshyresgäster får ett omedelbart besittningsskydd medan andrahandshyresgäster och lokalhyresgäster är skyddade efter en sammanhängande uthyrning på två år respektive nio månader.

Gäller besittningsskydd för privatuthyrare?

Enligt privatuthyrningslagen ges inget besittningsskydd till den som hyr en privatbostad. Om uthyraren däremot äger eller hyr ut flera bostäder finns det särskilda villkor som ger besittningsrätt till några av hyresgästerna.

Går det att avtala bort besittningsskydd?

Ja, besittningsskydd kan avtalas bort vid både förstahands- och andrahandsuthyrning.

Vad innebär avstående från besittningsskydd?

Avstående från besittningsskydd är ett avtal mellan uthyrare och hyresgäst, som innebär att hyresgästen måste lämna bostaden eller lokalen när kontraktet upphör.

Vad är direkt och indirekt besittningsskydd?

Direkt besittningsskydd gäller för privatpersoner som hyr bostäder medan indirekt besittningsskydd gäller för lokalhyresgäster. Det direkta besittningsskyddet gäller omedelbart och kan endast gå förlorat vid särskilda, allvarliga omständigheter.

Kan besittningsskydd brytas på något sätt?

Besittningsskyddet kan brytas om hyresgästen stör sina grannar eller missköter sig på andra sätt. Samma sak gäller om huset ska rivas eller byggas om.

Har hyresgäster rätt till ersättning vid avflyttning trots besittningsrätt?

Lokalhyresgäster har rätt till ersättning genom det indirekta besittningsskyddet. Bostadshyresgäster har däremot ingen lagstadgad rätt till ersättning genom det direkta besittningsskyddet.

Vilka kostnader ersätts enligt det indirekta besittningsskyddet?

Enligt hyreslagen ska en lokalhyresgäst ersättas med ett belopp som motsvarar åtminstone 12 månaders hyra. Om hyresgästens förluster inte täcks kan hyresvärden behöva ge ytterligare ersättning “i skälig omfattning” för ytterligare förlust.