Vad är amortering och hur fungerar amorteringskravet?

Amortering är summan du återbetalar på ditt bolån vid varje betalningstillfälle. När du amorterar minskar lånet och till slut har du betalat tillbaka hela lånebeloppet. Utöver amorteringen betalar du också en bolåneränta på ditt bolån. Hur mycket man ska amortera bestämmer långivare, i de flesta fall en bank, utifrån låntagarens ekonomiska situation. Det finns också tvingande regler från Finansinspektionen som styr hur mycket en låntagare ska amortera. Amorteringskravet gäller för alla bostäder, en- eller flerbostadsfastigheter, bostadsrätter och fritidshus. Kraven gäller inte för jord- och skogsfastigheter.

2016 infördes nya amorteringskrav som säger att om bolånet är mindre än 50 % av bostadens marknadsvärde är lånet amorteringsfritt, om bolånet är mellan 50 % och 70 % av bostadens marknadsvärde är amorteringskravet 1 % per år av lånet och om bostadslånet är 70 % eller mer av bostadens marknadsvärde är amorteringskravet 2 % per år. Banken får endast bevilja ett bostadslån upp till 85 % av bostadens värde. Resterande belopp, den så kallade kontantinsatsen, måste finansieras av låntagaren själv. När de olika kraven är uppfyllda finns utrymme att förhandla med långivaren om att minska amorteringen. Långivaren kan dock även kräva att låntagaren ska amortera ett högre belopp. För nyproduktion är Finansinspektionens regler om amorteringskrav inte tvingande men många banker väljer ändå att applicera dem även då.

2018 kom ytterligare amorteringsregler på bolån från Finansinspektionen. De nya reglerna säger att även låntagarens bruttoinkomst (lön före skatt) påverkar amorteringsgraden. Om bruttoinkomsten gånger 4,5 är större än bolånets storlek påverkas inte amorteringarna men om bruttoinkomsten gånger 4,5 är mindre än bolånet måste låntagaren amortera 1 % av bolånets storlek utöver de tidigare reglerna från 2016 och detta gäller oavsett hur stor del av bostadens marknadsvärde som är belånat.

Modeller för amortering

Rak amortering är den vanligaste modellen och innebär att låntagaren amorterar med en fast summa vid varje betalningstillfälle. Utöver amorteringarna betalas också en bolåneränta. När skulden minskar i takt med att amorteringarna betalas förändras även räntekostnaden och därför blir den faktiska summan att betala olika vid varje betalningstillfälle.

På ett amorteringsfritt lån betalas bara ränta på lånet och själva återbetalningen skjuts på framtiden. Ett bolån kan vara amorteringsfritt under en avtalad period. Enligt Finansinspektionens regler kan ett bolån vara amorteringsfritt i fem år vid nyproduktion eller vid speciella omständigheter, till exempel sjukdom, dödsfall eller arbetslöshet. Banken kan dock begära att amorteringar ska betalas i alla fall. Till skillnad från en rak amortering minskar inte det totala lånebeloppet vid ett amorteringsfritt lån eftersom räntekostnaden inte minskar när du inte amorterar.

Vid en annuitet bestämmer långivare och låntagaren ett belopp som täcker både amorteringen och räntan och bestämmer antal betalningstillfällen. Detta innebär att kostnaden för lånet blir densamma vid varje betalningstillfälle om räntan inte förändras. Justeras räntan kan man antingen hantera det med bibehållen annuitet eller ändrad annuitet. Vid bibehållen annuitet betalas den avtalade månadskostnaden som vanligt. Höjs räntan kommer lånet inte betalats tillbaka vid löptidens slut och kommer därför att förlängas. Sänks räntan kommer istället lånet att ha betalats tillbaka före löptidens  planerade utgång. Vid ändrad annuitet räknas lånebeloppet om varje gång räntan förändras, månadskostnaden justeras därför allt eftersom och när löptiden är slut är hela lånet återbetalat.

Serieamortering är ingen vanlig modell för amortering. Serieamortering innebär att amorteringens storlek ökar under lånets löptid, ofta efter en trappstegsmodell. Det skulle till exempel kunna betyda att amorteringen är 1 % av skuldbeloppet de första två åren och 2 % under år tre och fyra och så vidare.