Bostadskrasch – vad händer om bostadsbubblan spricker?

Vad är en bostadsbubbla och vad händer om den spricker? Vi förklarar orsakerna till en bostadskrasch och vad vi kan lära av kriserna i Sverige under 1990-talet och finanskrisen 2008.

Vad är en bostadsbubbla?

En bostadsbubbla uppstår när bostadspriserna stiger snabbt och mycket mer än vad som motiveras av fundamentala faktorer som inkomster, hyror eller byggkostnader. Priserna drivs upp av överdriven efterfrågan, spekulation och lättillgängliga krediter. Under en bubbelperiod tror många att priserna bara kan fortsätta stiga. Det skapar en ”snöbollseffekt” där allt fler kastar sig in på marknaden (ofta med stora lån) av rädsla att annars missa tåget. På så sätt driver köparna upp priserna ännu mer, tills det inte längre håller.

Några kännetecken för en bostadsbubbla är:

• Snabb prisuppgång
  Bostadspriserna ökar kraftigt på kort tid, ofta mycket mer än löneökningarna eller inflationen.
• Ökad skuldsättning
  Hushållen tar allt större bolån i tron att bostäder alltid kommer stiga i värde. Svenska hushåll har under lång tid haft mycket hög skuldsättning, vilket tidigare Riksbankschefen Stefan Ingves har lyft fram riskerna med.
• Spekulation och FOMO (fear of missing out)
  Många köper bostad inte främst för att bo, utan för att "investera" och tjäna pengar. Rädslan för att missa uppgången gör att även tveksamma köpare kastar sig in på bostadsmarknaden.
• Låga räntor och lättillgängliga lån
  När räntorna är låga och bankerna är generösa med att bevilja lån blir det billigt att låna – och fler har råd att köpa, även till höga priser. Exempelvis steg bostadspriserna i Stockholm med nästan 90 % mellan 2009 och 2021, mycket tack vare extremt låga räntor.
• Överdriven optimism
  Under bubblor sprids en allmän uppfattning att “det är annorlunda den här gången”. Många tror att bostäder alltid kommer att öka i värde. Denna optimism gör att varningar ignoreras fram tills bubblan spricker.

En bostadsbubbla kan pågå i flera år, men förr eller senare brukar marknaden vända när priserna blivit ohållbart höga i förhållande till vad folk faktiskt har råd med. Vändpunkten kan utlösas av t.ex. räntehöjningar, hårdare kreditregler eller en ekonomisk nedgång.

Vad händer om bostadsbubblan spricker?

Om bostadsbubblan spricker på allvar kan det leda till en bostadskrasch, alltså ett kraftigt och snabbt prisfall. Det skulle kunna få allvarliga följder för både hushållens ekonomi och samhället i stort. Många som köpt dyrt med höga lån kan då plötsligt sitta med bostäder som är värda mindre än lånet.

Alla bubblor spricker inte – vissa pyser

Men det är inte säkert att det blir så dramatiskt. Ibland pyser bubblor snarare än spricker. Då stannar priserna upp eller sjunker långsamt under flera år. Ett sådant mildare förlopp kan ge ekonomin tid att hinna i kapp, till exempel genom: löneökningar, inflation och bostadsbrist som motiverar nuvarande bostadspriser.

Slutsatsen är att alla bubblor inte behöver sluta i en krasch, men risken finns, särskilt om flera negativa faktorer sammanfaller.

Vad är en bostadskrasch?

En bostadskrasch är det dramatiska prisfall som kan ske när en bostadsbubbla spricker. Det innebär att bostadspriserna faller kraftigt och snabbt.

En krasch kan drabba ett enskilt område (lokalt) eller hela landet (nationellt), och den utlöses ofta av flera faktorer som samverkar:

• Räntechock
  När räntorna stiger snabbt ökar boendekostnaderna kraftigt. Många får svårt att klara sina lån, eller avstår helt från att köpa. Efterfrågan faller, och det kan leda till prisras.
• Överutbud av bostäder
  Om det byggts väldigt mycket nya bostäder under boom-perioden kan utbudet plötsligt bli större än efterfrågan. Köpare får då övertag och priserna pressas nedåt.
• Ekonomisk kris
  Hög arbetslöshet, lågkonjunktur eller finansoro gör att hushåll får sämre ekonomi och blir mer försiktiga. I en svag ekonomi har färre råd eller vilja att köpa bostad, vilket sänker priserna ytterligare.
• Psykologisk vändning
  När stämningen på marknaden går från optimism till rädsla förändras allt. Om fler börjar tro att priserna kommer att falla, ökar utbudet (fler försöker sälja snabbt) samtidigt som köpare drar sig undan. Resultatet blir en negativ spiral.
• Stramare lånevillkor
  Om banker och myndigheter skärper kraven, till exempel höjer kalkylräntor eller blir mer försiktiga med att bevilja lån, minskar antalet som kan köpa bostad. Det leder till lägre efterfrågan och pressade priser.

En bostadskrasch får ofta stora konsekvenser: hushåll kan hamna i skuldfällor (om lånen överstiger bostadens nya värde), banker kan få kreditförluster och i värsta fall påverkas hela ekonomin.

Tidigare bostadskrascher i Sverige

Sveriges bostadsmarknad har genomgått flera dramatiska perioder, där bubblor spruckit och priserna rasat. Två av de mest omtalade krascherna inträffade på 1990-talet och i samband med finanskrisen 2008. Båda har format både politiken och hushållens syn på bostadsägande i Sverige.

Bostadskraschen på 1990-talet

I början av 1990-talet drabbades Sverige av en allvarlig bank-, finans- och fastighetskris. Under slutet av 1980-talet hade krediterna avreglerats och bankerna lånade frikostigt ut pengar till bostäder och kommersiella fastigheter.

Bostadspriserna steg kraftigt under de sena 80-talsåren och nådde sin topp omkring 1990–1991, efter flera år av tvåsiffriga ökningar. Men när bubblan sprack föll priserna snabbt och kraftigt. Mellan 1990 och botten 1996 sjönk de reala (inflationsjusterade) bostadspriserna med cirka 27 %. I nominella termer låg prisfallet på omkring 25–30 %. På vissa håll, särskilt i glesbygden, sjönk priserna så mycket att bostäder i praktiken blev osäljbara.

Orsakerna bakom kraschen

Kombinationen av skyhöga räntor (Riksbanken höjde till och med räntan till 500 % under en kort period 1992 för att försvara kronan), hög skuldsättning hos hushållen och en internationell lågkonjunktur skapade en perfekt storm. När räntorna sköt i höjden kunde många inte betala sina lån, efterfrågan på bostäder dök och priserna föll.

Konsekvenser för samhället

Krisen fick stora samhällsekonomiska konsekvenser. Flera banker och finansbolag gick i konkurs eller tvingades räddas av staten. Arbetslösheten steg kraftigt och Sveriges BNP föll med cirka 5 % mellan 1990 och 1993. Samtidigt urholkades statsfinanserna. Många hushåll hamnade i ekonomisk knipa när deras bostäder sjönk i värde medan lånen var kvar på hög nivå.

1990-talskrisen brukar beskrivas som den värsta bostadskrisen i modern svensk historia. Det tog lång tid för bostadsmarknaden att återhämta sig, priserna nådde botten först 1996. Därefter inleddes en lång uppgångsperiod.

Från mitten av 1990-talet och två decennier framåt steg bostadspriserna mycket kraftigt i Sverige. Exempelvis ökade husprisindex i Stockholm med över 200 % mellan 1996 och 2007. Men 1990-talskrisen lever kvar som en tydlig påminnelse om att bostadsmarknaden inte alltid går upp och att en bostadskrasch kan slå hårt mot både hushåll och samhälle.

Bostadskraschen 2008 (finanskrisen)

Den globala finanskrisen 2007–2008 utlöstes av en bostadsbubbla i USA (den s.k. subprime-krisen) som spreds till hela världsekonomin. I USA och många EU-länder kraschade bostadsmarknaderna – priserna föll mellan 30 till 40 %. Bankkollapser och statliga räddningspaket blev vardag, men Sverige klarade sig förvånansvärt bra.

Hur påverkades Sverige?

Här hemma planade bostadspriserna ut under 2007 och föll något under 2008. Prisnedgången var dock begränsad, i snitt omkring 5 %. I Storstockholm föll till exempel villapriserna med ungefär 8 % under 2008. Men redan 2009 hade marknaden vänt upp igen. En viktig orsak till att fallet blev så kortvarigt var att Riksbanken snabbt agerade: styrräntan sänktes till 0,25 % och stora ekonomiska stimulanser infördes. Även svenska banker var relativt välkapitaliserade och exponerades inte i samma grad mot högrisklån som i exempelvis USA.

Lärdomar och åtgärder

Även om Sverige inte drabbades av någon djup bostadskrasch under finanskrisen, växte insikten om de långsiktiga riskerna. De stigande bostadspriserna och hushållens ökande skuldsättning blev ett orosmoment. Som svar infördes under 2010-talet flera makrotillsynsåtgärder såsom bolånetak, amorteringskrav och skärpta kalkylräntor, i syfte att minska risken för nya bubblor.

Är det en bostadsbubbla idag?

I vår artikel Har vi en bostadsbubbla i Sverige idag? analyserar vi aktuella indikatorer och experternas bedömningar av risken för att den svenska bostadsmarknaden är övervärderad i dag.