- En ny rapport från Mäklarsamfundet pekar på lägre intresse och längre säljtider för renoveringsobjekt.
- Villamarknaden påverkas tydligast, men någon generell nedgång i slutpriserna syns ännu inte.
- Köpare som lånar över 80 procent saknar direkt utrymme att utöka bolånet för renovering.
Någon prisrusning blev det aldrig riktigt tal om. Efter snart fem månader med de nya bolånereglerna pekar en färsk rapport däremot på en annan möjlig effekt som gjort avtryck på villamarknaden.
När bolånetaket vid bostadsköp höjdes den 1 april i år var målet att sänka tröskeln till den ägda bostadsmarknaden. Köpare fick då möjlighet att låna upp till 90 procent av bostadens värde i stället för tidigare 85 procent, samtidigt som det skärpta amorteringskravet slopades.
När vi tidigare i somras granskade de första effekterna av reglerna, kunde vi också konstatera att det nya regelverket hade underlättat för vissa hushåll. Om än utan att förändra marknaden i grunden.
Nu riktar Mäklarsamfundet blicken mot en mindre uppmärksammad del av regelpaketet: skillnaden mellan lån vid köpet och lån som tas senare. Eller som det brukar sammanfattas 80/90-taket.
Lättare att köpa – svårare att renovera
Enligt lagen om begränsning av bostadskrediter får bolånet uppgå till 90 procent av bostadens värde när du köper. Vill du senare utöka lånet, exempelvis för att byta tak eller renovera köket, får den totala belåningen däremot bara nå 80 procent.
Har du lånat mer än 80 procent vid köpet finns därför inget omedelbart utrymme för ett större bolån. En ny värdering som ökar låneutrymmet får dessutom som huvudregel bara göras vart femte år.
Bostaden kan alltså vara lättare att köpa än att ta hand om efteråt. Det är den skillnaden som Mäklarsamfundet tittat närmare på.
Färre söker sig till renoveringsobjekten
Enligt deras rapport uppger 47 procent av mäklarna att reglerna fått negativa effekter för bostäder med renoveringsbehov.
Av samtliga ser 25 procent tydligt negativa effekter och 22 procent något negativa.
Jämförelsen med nyrenoverade bostäder visar hur förändringen märks i praktiken.
| Förändring för renoveringsobjekt | Andel mäklare |
| Lägre intresse | 56 procent |
| Längre säljtider | 46 procent |
| Färre visningsbesökare | 35 procent |
| Färre budgivare | 33 procent |
| Fler köpare räknar av renoveringskostnaden | 32 procent |
Rapporten visar samtidigt att villamarknaden sticker ut. 69 procent av de tillfrågade mäklarna uppger att det är där effekterna märks tydligast.
En möjlig förklaring till den utvecklingen kan vara att ett äldre småhus inte sällan för med sig flera kostsamma åtgärder nära inpå köpet.
Priseffekten dröjer
Någon priseffekt som ett resultat av det avsvalnade intresset är det dock för tidigt att tala om. Här uppger 22 procent att de ser en större skillnad i slutpris mellan renoveringsobjekt och nyrenoverade bostäder, medan 44 procent inte upplever någon tydlig påverkan alls.
Rapporten visar alltså inte att renoveringsobjekten generellt blivit billigare. Däremot tycks köparna väga in kostnaderna och riskerna mer noggrant.
Banken kan påverka
En del av förklaringen kan även dölja sig i bankens kalkyl. När 80-procentstaket räknas in kan köparen upptäcka att renoveringen inte ryms inom bolånet. I rapportens fritextsvar beskriver flera mäklare hur intresset dämpas efter första bankkontakten, och att vissa köpare då söker sig till färdigrenoverade bostäder.
Svaren går inte att översätta till en andel köpare, men kan bidra till att förklara varför nyrenoverat eller toppskick nu toppar köparnas önskelista. Om bolånereglerna ligger bakom går ännu inte att slå fast.
Reglerna följer nästa affär
Funderar du på ett renoveringsobjekt är det alltså klokt att räkna på ett maxpris, lämna en buffert och väga in riskerna före budgivningen. För säljaren spelar den lokala efterfrågan, prissättningen och renoveringsbehovet fortfarande stor roll.
Efter knappt fem månader är slutsatsen därför dubbel. Renoveringsobjekten tycks ha fått en svagare position, särskilt på villamarknaden, men någon tydlig priseffekt går ännu inte att se.
80/90-taket kommer att fortsätta påverka kalkylerna på båda sidor av affären. Om köparna anpassar sig, intresset återvänder eller prisskillnaden växer är fortfarande en öppen fråga.
Om rapporten
Rapporten De nya bolånereglerna och marknaden för renoveringsobjekt bygger på en enkät bland Mäklarsamfundets medlemmar. Undersökningen genomfördes den 11–29 juni 2026 och besvarades av 610 fastighetsmäklare. Svarsfrekvensen var 10,3 procent. Resultaten bygger på mäklarnas bedömningar, inte statistik över genomförda försäljningar. Underlaget är också för litet för geografiska jämförelser och bör därför läsas som en ögonblicksbild av marknaden.
