- Höjt bolånetak och slopat skärpt amorteringskrav har gjort det lättare för vissa hushåll att klara kalkylen, särskilt i marknader där matchningen tidigare varit svag.
- Mäklarsamfundets analys visar att en prisuppgång på fem procent minskar effekten av reformen, men inte raderar den helt.
- Reglerna hjälper på marginalen, men löser inte grundproblemet: småhuspriserna är fortsatt höga i förhållande till inkomsterna och utbudet i Stockholm, Göteborg och andra storstadsnära områden.
Många var de som varnade när de nya bolånereglerna skulle införas i april. Högre skuldsättning, stigande bostadspriser och en effekt som snabbt skulle ätas upp av marknaden hörde till farhågorna. Några månader senare visar en rapport från Mäklarsamfundet på en mer nyanserad bild. Nu är frågan snarare hur mycket av effekten som faktiskt finns kvar?
Det var den 1 april 2026 som de nya bolånereglerna började gälla. Syftet var enligt Regeringen att sänka tröskeln till bostadsmarknaden och göra det möjligt för fler att äga sin bostad. En målbild som i praktiken ledde till att bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent och att det skärpta amorteringskravet togs bort.
I och med detta var tanken att en köpare skulle kunna låna upp till 90 procent av bostadens värde, i stället för 85 procent. Kontantinsatsen skulle därmed sänkas från 15 till 10 procent.
Tänker vi oss en bostad på fyra miljoner kronor hade det inneburit en kontantinsats på 400 000 kronor i stället för 600 000 kronor. Win win och en enkel lättnad för köparen på pappret. I realiteten lät kritiken dock inte vänta på sig.
Högre risker – ökad sårbarhet
På Finansinspektionen varnade man för att ett höjt bolånetak kunde leda till större lån och högre risker kopplade till hushållens skuldsättning.
Även Riksbanken intog en försiktig linje och betonade att amorteringskrav och bolånetak har haft en viktig roll för hushållens motståndskraft. Från myndighetshåll rörde varningsflaggorna alltså inte bostadsköpen per se, utan snarare riskerna med förenklade kreditvillkor och sårbarheten kopplad till det.
Högre slutpriser
På Mäklarsamfundet, branschorganisationen för Sveriges fastighetsmäklare, förhöll man sig i sin tur positiva till att fler hushåll skulle kunna ta sig in på bostadsmarknaden, men varnade för att delar av regelpaketet kunde slå snett. Särskilt då för småhusköpare vars lån ska täcka renovering, energieffektivisering eller underhåll efter köpet.
Med det sagt rörde den största farhågan av dem alla dock priserna. Om fler hushåll kan låna mer, kan fler också bjuda mer. Då riskerar lättnaden för köparen att snabbt förvandlas till högre slutpriser. Tecken på just detta scenario lyftes också fram, redan före regeländringen, när både Svenska Dagbladet och Fastighetsbyrån beskrev ökat intresse, högre aktivitet och tydliga beteendeförändringar bland köpare och säljare.
Men hur blev det egentligen?
Med facit i hand törs vi konstatera att bilden efter regelbytet är snäppet mer balanserad än många experter initialt trodde.
Vänder vi oss till Svensk Mäklarstatistik visar deras statistik inte på någon bred prisrusning direkt efter regeländringen. I juni sjönk bostadsrättspriserna med 0,4 procent, samtidigt som villapriserna steg med 1,2 procent, vilket vi kunnat berätta.
Även Svenska Dagbladet beskriver en marknad där aktiviteten ökat, men prisbilden är blandad. Fler affärer har gjorts efter de nya bolånereglerna, men prisexplosionen har uteblivit.
Kritikerna får delvis rätt
En ännu bättre bild över de nya reglerna får vi av Mäklarsamfundets matchningsindex för småhus 2026. Här prövas om en prisuppgång på fem procent skulle äta upp effekten av de nya bolånereglerna. Svaret? Delvis, men inte helt, konstaterar man i ett pressmeddelande.
I Skåne län ökar andelen hushåll som kan efterfråga småhus från 27 till 42 procent med de nya reglerna. Om priserna stiger med fem procent landar andelen på 39 procent. Ett liknande mönster kan skönjas i Stockholms ytterförort och Storgöteborg, där fler hushåll klarar kalkylen, även om en prisuppgång tar bort en del av förbättringen.
Kritikerna får alltså delvis rätt. Högre priser minskar effekten, samtidigt som fem procent högre priser inte förtar hela förbättringen, enligt Mäklarsamfundets analys. Framför allt visar analysen vad bolånereglerna kan och inte kan lösa.
Obalansen i storstäderna består
De nya bolånereglerna kan sänka tröskeln för vissa hushåll. I Stockholm ökar andelen hushåll som kan efterfråga småhus från 10 till 17 procent med de nya reglerna. I Göteborg går andelen från 8 till 17 procent.
Det löser dock inte storstädernas grundproblem. Om priserna stiger med fem procent faller andelen till 15 procent i både Stockholm och Göteborg.
Kärnan i Mäklarsamfundets analys blir därmed tydlig. Reglerna hjälper på marginalen, men ändrar inte obalansen mellan inkomster, priser och utbud.
Vilka slutsatser går att dra?
Kritikerna pekade på en verklig risk. Högre priser kan minska effekten av lättare bolåneregler.
Mäklarsamfundets analys visar samtidigt att hela förbättringen inte går upp i rök. Reglerna har inte gjort småhusmarknaden öppen för alla. Däremot har tröskeln för vissa hushåll blivit lägre.
De nya bolånereglerna trädde i kraft den 1 april 2026 med syftet att sänka tröskeln till bostadsmarknaden och göra det lättare för fler att äga sin bostad.
Det här ändrades:
- Bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent av bostadens värde.
- Kontantinsatsen sänktes därmed från 15 till 10 procent.
- Det skärpta amorteringskravet togs bort. Tidigare behövde hushåll med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten amortera extra.
- De vanliga amorteringskraven finns kvar, utifrån hur hög belåningsgraden är.
- Reglerna för tilläggslån skärptes. Nya tilläggslån får som huvudregel inte överstiga 80 procent av bostadens värde.
(Källa: Mäklarsamfundet)
