- En ny rapport från Mäklarsamfundet visar att omkring 343 000 småhus ägs av personer över 73 år. Många väntas säljas framöver, med renoveringar och underhåll som nästa ägare kan behöva ta itu med.
- Malte Rungård, byggnadsteknisk rådgivare på Villaägarna, förklarar varför husets tekniska skick kan väga tyngre än ett nytt kök och vilka investeringar du riskerar att inte få tillbaka pengarna för.
- De nya bolånereglerna gör det svårare att finansiera renoveringar i efterhand. En förbesiktning och tydlig dokumentation kan hjälpa dig att prioritera rätt och ge spekulanterna ett bättre beslutsunderlag.
En ny rapport visar att hundratusentals svenska småhus står inför ett generationsskifte med årtionden av uteblivna renoveringar i bagaget. Så vad är egentligen värt att rusta upp innan köparna kliver över tröskeln? Vi har tagit hjälp av den byggnadstekniske experten Malte Rungård för att reda ut vilka investeringar som kan löna sig.
Ett kök som tjänat sin ägare väl i årtionden kan vara det första en ny husägare vill byta ut. Inför en försäljning får det där som bara måste åtgärdas således en prislapp när skick och standard skiljer sig åt.
Just den avvägningen kan komma att bli aktuell i flera husaffärer framöver. Omkring 343 000 svenska småhus ägs i dag av personer som är 73 år eller äldre. Många av de husen väntas byta ägare under de kommande decennierna, vilket föranleder beslut om renovering och underhåll.
Nu visar en ny rapport från Mäklarsamfundet på magnituden av ett sådant generationsskifte, där framför allt tre siffror sticker ut.
Enligt rapporten ”Det stora renoveringsarvet” har bara 13 procent av småhusen fått köket utbytt sedan 2009. För badrum är motsvarande siffra 17 procent. Allra tydligast är skillnaden när det gäller elsystemen, där endast 3 procent har ett registrerat byte sedan 2003.
Det här är förstås inte ett mått på att alla hus som saknar registrerade renoveringar är i dåligt skick. Däremot kan du som planerar att sälja ett äldre hus behöva sålla bland renoveringsplanerna. Om inte riskerar vissa åtgärder att bli en dyr avskedspresent till nästa ägare.
Bakom siffrorna döljer sig också stora ekonomiska skillnader mellan olika delar av landet. I ett pressmeddelande framhåller analys- och kommunikationschefen Joakim Lusensky på Mäklarsamfundets att renoveringar kan vara lättare att motivera på orter med höga huspriser, medan kostnaderna på utflyttningsorter i värsta fall kan överstiga husets värde.
Lättare att köpa hus – svårare att rusta upp
Att sälja huset med renoveringarna kvar kan samtidigt bli en utmaning. Sedan den 1 april 2026 har det nämligen blivit lättare för köpare att låna till själva bostaden, men svårare att finansiera upprustningen i efterhand. Det har förändrat förutsättningarna för den som vill köpa ett renoveringsobjekt.
Den som vill köpa ditt hus kan numera låna upp till 90 procent av bostadens värde, jämfört med tidigare 85 procent. Vill köparen sedan utöka bolånet för att exempelvis renovera köket eller badrummet är gränsen däremot 80 procent, mot tidigare 85 procent. Det här gör att den som redan lånat nära maxgränsen kan behöva finansiera upprustningen med egna pengar. En extra kostnad som påverkar hur mycket hen kan bjuda på ditt hus.
De förändrade lånevillkoren tycks ha satt spår i köparnas intresse. MäklarOfferter har tidigare rapporterat om ett svalare intresse för just renoveringsobjekt. I Mäklarsamfundets undersökning uppgav 56 procent av de svarande mäklarna också att intresset minskat efter regeländringen.
Kök eller tak – var gör pengarna mest nytta?
Så var ska du som säljare egentligen lägga krutet? Enligt Malte Rungård, byggnadsteknisk rådgivare på Villaägarnas Riksförbund, finns det goda skäl att börja med husets tekniska skick.
”Inför en försäljning brukar jag rekommendera att man prioriterar åtgärder som minskar köparens osäkerhet kring husets tekniska skick. Tak, dränering, fuktskydd, energieffektiva värmesystem, ventilation och elinstallationer har ofta större betydelse än många tror. Köpare är generellt mer villiga att acceptera ett äldre kök än ett tak som närmar sig slutet av sin livslängd eller en källare med oklar fuktstatus”, säger han till MäklarOfferter.
Var huset ligger påverkar också vilka investeringar som kan vara värda pengarna, menar Rungård.
”I starka storstads- och tillväxtområden väger läge, tomt och husets grundläggande kvalitet ofta tyngre än moderna ytskikt. Där ser man inte sällan att köpare ändå planerar att sätta sin egen prägel på kök och badrum. På marknader med lägre prisnivåer blir det ännu viktigare att prioritera funktion och tekniskt skick framför estetiska förbättringar”, säger han.
När renoveringen blir en dålig affär
Att ge kök och badrum ett ansiktslyft inför visningen kan framstå som ett säkert kort för att höja husets värde.
Här finns det däremot anledning att hålla hårt i plånboken, menar Malte Rungård.
”De renoveringar som oftast är svåra att räkna hem är omfattande köks- och badrumsrenoveringar som görs enbart inför försäljningen. Problemet är att smak är subjektivt. Ett nytt kök för hundratusentals kronor upplevs inte nödvändigtvis som mer värdefullt av köparen än ett väl fungerande äldre kök”, säger han.
Att renovera efter någon annans smak kan alltså bli en dyr chansning.
”Detta gäller särskilt i attraktiva områden där många köpare redan från början planerar att bygga om efter egna önskemål. Även större kosmetiska renoveringar riskerar att ge begränsad avkastning om de inte samtidigt löser ett faktiskt problem. Ju lägre husets marknadsvärde är i förhållande till renoveringskostnaden, desto större anledning finns att vara försiktig med omfattande investeringar inför försäljning”, säger Malte Rungård.
Undersök först – renovera sedan
Här finns följaktligen skäl till eftertanke innan renoveringsplanerna blir till offerter och fakturor.
”Det bästa underlaget får man genom att kombinera husets underhållshistorik med en professionell genomgång av fastigheten. En överlåtelsebesiktning eller statusbesiktning kan ge en objektiv bild av vilka delar som närmar sig slutet av sin tekniska livslängd och vilka åtgärder som faktiskt påverkar husets värde och attraktivitet på marknaden”, säger Malte Rungård.
Sist men inte minst gäller det också att försöka se huset med köparens ögon.
”Ett väl fungerande äldre kök behöver inte vara ett problem vid försäljning, medan brister i tak, dränering eller fuktskydd kan få stor påverkan på både intresset och priset. Mitt råd är därför att utgå från husets tekniska status, energikostnader och underhållsbehov innan man överväger mer estetiska renoveringar”, säger Malte Rungård till MäklarOfferter.
Tre saker att kontrollera innan du säljer
Här är tre konkreta tips som hjälper dig att bedöma husets skick, undvika onödiga renoveringar och ge spekulanterna ett bättre beslutsunderlag.
- Låt besiktiga huset i god tid
En överlåtelsebesiktning före försäljningen, även kallad förbesiktning eller säljarbesiktning, kan avslöja synliga brister och risker innan de blir en obehaglig överraskning under budgivningen. Som säljare får du tid att undersöka problemen närmare, ta in kostnadsförslag och avgöra vad som är värt att åtgärda. - Dokumentera tidigare renoveringar
Har du lagt om taket, renoverat badrummet eller åtgärdat en fuktskada? Plocka fram kvitton, intyg och tidigare besiktningsprotokoll. Redovisa även kända problem och tidigare skador. När du är tydlig med husets historik blir det lättare för köparna att göra en bedömning. - Komplettera besiktningen vid behov
En vanlig överlåtelsebesiktning omfattar som regel inte el, vatten, avlopp eller värmeinstallationer. Inte heller dolda konstruktioner. Misstänker du brister i någon av dessa delar kan en kompletterande undersökning av rätt fackman således vara väl investerade pengar. Kontrollera alltid vad som ingår i besiktningen.
Mäklarsamfundets rapport bygger på uppgifter från SCB fastighetstaxeringsregister, där renoveringar till stor del rapporteras in av husägarna själva. Siffrorna visar vilka åtgärder som registrerats sedan 2003 respektive 2009, inte husens faktiska skick eller vilka renoveringar som behövs. Genomförda men oregistrerade arbeten kan därför saknas.
