Dolda fel

Dolda fel

Som säljare är du ansvarig för så kallade dolda fel i 10 år efter att du sålt din bostad. Det är därför viktigt att vara medveten om vad dessa fel innebär och vad du som säljare har för skyldigheter om en situation om dolda fel skulle uppstå.

Vad innebär dolda fel?

Dolda fel är vad det betyder, större fel eller brister som inte har varit möjlig för vare sig säljare, köpare, mäklare eller besiktningsman att upptäcka vid en grundlig besiktning innan köpet. Det räknas som dolda fel om bristerna inte kan sägas vara förväntade i förhållande till fastighetens ålder, skick och pris. Enligt Jordabalken 4:19 är det ett dolt fel om det uppfyller dessa kriterier:

  • Felet måste ha funnits vid köptillfället.
  • Felet ska inte ha varit möjligt att upptäcka.
  • Felet ska inte ha varit förväntat.

Ofta handlar dolda fel om problem med fukt, röta och mögel. Dessa problem dyker ofta upp i våtutrymmen men också i bärande delar och är svåra att upptäcka vid en besiktning. Det gäller även om en dränering av fastigheten inte gjorts på rätt sätt. Fall med skadedjur och konstruktionsfel är också relativt vanliga dolda fel.

Dolda fel handlar alltså inte om att du som säljare undanhåller saker du vet från köparen. Dolda fel är dolda även för dig som säljare och kan upptäckas långt efter du sålt din bostad, men som du ändå kan hållas ansvarig för. Däremot ska du tala om allt du vet som är av vikt för köparen att veta, mer om säljarens upplysningsplikt kan du läsa om här.

Dolda fel i bostadsrätt

Vid försäljning av bostadsrätt ser regelverket lite annorlunda ut. Det är i detta fall inte Jordabalken som reglerar bestämmelserna utan istället Köplagen i första hand. Denna lag tillämpas vid köp av lös egendom, vilket bostadsrätt räknas som. Lagen talar om vad säljare och köpare har för rättigheter och skyldigheter. Dolda fel behöver när det gäller bostadsrätter, inte vara detsamma som dolda fel så som de definieras i Jordabalken. Trots det är man inte helt friskriven från dolda fel när man säljer en bostadsrätt, en köpare kan åberopa dolda fel i upp till 2 år efter köpet. Beroende på vad felet gäller kan även bostadsrättsföreningen hållas ansvarig för dolda fel i bostadsrätter.

Säljarens ansvar

Om inget annat anges i köpeavtalet är säljaren ansvarig för dolda fel i 10 år efter det att bostadsaffären har genomförts. Om en köpare påtalar ett fel är det första steget att avgöra om du som säljare ansvarar för detta genom att först och främst titta på vad som har avtalats mellan dig och köparen. Då utgår man inte enbart ifrån köpeavtalet utan tittar på all den information du lämnat om fastigheten, det kan till exempel vara i objektsbeskrivningen men även muntligt. Om man konstaterar att ansvaret för felet ligger på dig som säljare kan påföljder som prisavdrag, hävning och skadestånd bli aktuella – beroende på felets omfattning. Om du och köparen inte kommer överens om ersättning vid dolda fel kan det bli aktuellt att pröva fallet i domstol. Får du ett krav riktat mot dig rekommenderas att du kontaktar en jurist för vägledning.

Försäkringar

För att skydda sig mot dolda fel brukar mäklarbyråer och försäkringsbolag ofta erbjuda ”dolda fel-försäkringar” som täcker den här typen av fel i bostaden så länge som du är ansvarig för dem. Det kan vara fördelaktigt att ha en sådan typ av försäkring om det visar sig att allt inte står rätt till med din tidigare bostad som du inte var medveten om vid tidpunkten för försäljningen. Denna typ av försäkring kan även kallas för säljaransvarsförsäkring och överlåtelseförsäkring.

Köparens ansvar

Det är alltid köparens ansvar att besikta bostaden inför ett bostadsköp, detta för att hitta eventuella fel och brister i bostaden. Men eftersom du som säljare har ett ansvar för dolda fel i upp till 10 år efter överlåtelsen kan köparen hitta fel långt efter att du har flyttat ut. Om köparen hittar ett fel i bostaden så ska det reklameras till dig som säljare inom rimlig tid efter upptäckten, praxis säger inom sex månader. Reklamationen bör då ske skriftligt. Ansvaret ligger på köparen att bevisa att felet är ett dolt fel så som de definieras i Jordabalken.