Deklarera efter bostadsförsäljning

Deklarera efter bostadsförsäljning

När du säljer din bostad eller din tomt ska du deklarera försäljningen året efter det att du skriver på köpeavtalet. Säljer du din bostad eller tomt 2017 deklarerar du alltså för försäljningen i inkomstdeklarationen 2018. MäklarOfferter har sammanställt information gällande deklaration efter bostadsförsäljningen.

Så här deklarerar du

För att kunna deklarera måste du räkna ut hur mycket vinst eller förlust du gick med vid försäljningen. Hur du räknar ut detta kan skilja sig lite åt beroende på vilken typ av bostad du har sålt. Du fyller i informationen om vinst eller förlust i din inkomstdeklaration och lämnar denna tillsammans med en bilaga för den typ av bostad du har sålt in till Skatteverket. Om du deklarerar med hjälp av e-tjänsten Inkomstdeklaration 1 skapas din aktuella bilaga automatiskt, även vinsten eller förlusten fylls då i automatiskt och du slipper räkna ut den själv.

Hur räknar man ut vinst eller förlust?

Om du ska räkna ut vinsten eller förlusten själv följer här en kort beskrivning för både bostadsrätt samt småhus, ägarlägenhet eller tomt.

Bostadsrätt

+ utgå ifrån försäljningspriset, det vill säga det pris som avtalats mellan dig och köparen.

- dra av för försäljningsutgifter, det vill säga mäklararvoden, utgift för värdering av bostaden eller andra kostnader relaterade till försäljningen.

- dra av den kostaden som du köpte bostaden för, samt för eventuell avgift som du betalade till bostadsrättsförening, bostadsförening eller bostadsbolag och eventuell inköpsprovision (dock ej vanligt i Sverige) och liknande.

- dra av för förbättringsutgifter om de sammanlagt uppgår till minst 5000 kronor, till exempel renoverings- samt ny- till- och ombyggnationskostnader.

- dra av för kapitaltillskott, det vill säga pengar du lämnat till bostadsrättsföreningen om de har varit avsedda för amortering av lån eller för att finansiera ny- till eller ombyggnation. (Den sammanlagda summan måste uppgå till minst 3000 kronor per deltagande bostadsrätt.)

- dra av för andel av inre reparationsfond vid försäljningen, det vill säga din bostadsrätts del av en fond som upprättats av bostadsrättsföreningen för reparationer. Den aktuella andelen för din bostadsrätt finner du i kontrolluppgifterna från bostadsrättsföreningen.

+ addera andel av inre reparationsfond vid köpet, det vill säga den andel som fanns i fonden för din bostadsrätt när du köpte bostaden.

+ addera återföring av uppskovsbelopp, det vill säga om du har fått uppskov med vinsten vid en tidigare försäljning så ska den nu beskattas för. Summan som det gäller, det vill säga beloppet för den obeskattade vinsten går att finna i specifikationerna till din inkomstdeklaration.

= beloppet du får fram visar hur stor vinst eller förlust du gjort vid försäljningen.

Småhus, ägarlägenhet eller tomt

+ utgå ifrån försäljningspriset, det vill säga det pris som avtalats mellan dig och köparen.

- dra av för försäljningsutgifter, mäklararvoden, utgift för värdering av bostaden eller andra kostnader relaterade till försäljningen.

- dra av för inköpspris och lagfartskostander med mera, det vill säga det pris du köpte bostaden för (inklusive mark) och även för eventuell utgift för inteckning i fastigheten och inköpsprovision (dock ej vanligt i Sverige) samt lagfartskostnad. Om du har fått bostaden genom arv eller gåva utgår du ifrån den tidigare ägarens inköpspris.

- dra av för förbättringsutgifter om de sammanlagt uppgår till minst 5000 kronor, till exempel renoverings- samt ny-, till- och ombyggnationskostnader. I vissa fall gäller det inte utgifter som du redan fått skattereduktion eller bidrag för, till exempel ROT-arbete. Du får räkna med utgifter för försäljningsåret och de fem föregående åren.

+ addera återföring av uppskov, det vill säga om du har fått uppskov med vinsten vid tidigare försäljning så ska den nu beskattas. Summan som det gäller, det vill säga beloppet för den obeskattade vinsten går att finna i specifikationerna till din inkomstdeklaration.

= beloppet du får fram visar hur stor vinst eller förlust du gjort vid försäljningen.

Två olika typer av beskattning

När du deklarerar efter din bostadsförsäljning ska du normalt utgå ifrån om din bostad räknas som en privatbostadsfastighet eller näringfastighet. Vet du det så vet du också vilka skattesatser som gäller för din bostad. Bedömningen av vad bostaden ska klassas som görs på försäljningsdagen.

Om du har sålt en privatbostadsfastighet ska du betala skatt på 22/30 (cirka 73,3%) av vinsten och får dra av en förlust med 50%. Det betyder att du vid en förlustaffär får dra av 50% från vinster eller andra inkomster som du tar upp i kapitalavsnittet i din deklaration.

Är det en näringbostadsrätt du sålt ska du betala skatt på 9/10 (90%) av vinsten och du får dra av en förlust med 63%. Det betyder att du vid en förlustaffär på samma sätt som vid en privatbostadsrätt, får dra av 63% från vinster eller andra inkomster som du tar upp i kapitalavsnittet i din deklaration.

Beroende på vilken typ av bostadsrätt du sålt deklareras försäljningen på olika blanketter. Nedan finner du aktuella blanketter för alla typer av bostadsförsäljningar.

Privatbostadsfastighet

Försäljning av bostadsrätt, småhus och ägarlägenhet

Bostadsrätter, småhus (villor) och ägarlägenheter räknas som en privatbostadsfastighet om bostadens yta till övervägande del (minst 50%) används av dig eller av någon närstående till dig som ett permanent boende eller fritidsbostad. För småhus gäller denna procentsats för enfamiljshus, för tvåfamiljshus krävs minst 40%.

Försäljning av tomtmark

Om du sålt en tomtmark som avstyckats samma år som försäljningen eller om du sålt mark som ännu inte är avstyckad till en närstående (till exempel barn), räknas tomten som privatbostadsfastighet om din närstående har för avsikt att bygga en privatbostad på tomten. Tomtmarken blir inte automatiskt en privatbostadsfastighet även om tomten ingår eller har ingått i en stamfastighet som räknas som en privatbostadsfastighet.

Blanketter

Har du sålt en bostadsrätt som klassas som en privatbostadsrätt ska du redovisa försäljningen på blankett K6: https://www.skatteverket.se/privat/sjalvservice/blanketterbroschyrer/blanketter/info/2106.4.39f16f103821c58f680006260.html

Har du sålt småhus, villa, ägarlägenhet eller tomt som klassas som privatbostadsfastighet deklareras försäljningen på blankett K5: https://www.skatteverket.se/privat/sjalvservice/blanketterbroschyrer/blanketter/info/2105.4.39f16f103821c58f680006252.html

Näringsfastighet

Försäljning av bostadsrätt, småhus (villa) och ägarlägenhet

Om bostadsrätten, småhuset (villan) eller ägarlägenheten inte används som ett permanent boende av dig eller någon närstående till dig kan bostaden klassas som en näringbostadsrätt, till exempel om du hyr ut bostaden under en längre period. Hyr du ut bostaden men har för avsikt att flytta tillbaka kan den fortfarande klassas som en privatbostad, har du inte för avsikt att flytta tillbaka eller om bostaden används i näringsverksamhet kan den istället klassas som näringsfastighet.

Försäljning av tomtmark

Har du sålt en tomtmark till någon som inte är närstående eller om du har sålt till en närstående som inte har för avsikt att bygga en privatbostad på tomten räknas tomten som en näringsfastighet.

Blanketter

Har du sålt en bostadsrätt som klassas som näringsbostadsrätt ska du använda blankett K8: https://www.skatteverket.se/foretagochorganisationer/sjalvservice/blanketterbroschyrer/blanketter/info/2108.4.39f16f103821c58f680006272.html

Har du sålt småhus, villa, ägarlägenhet eller tomt som klassas som näringsfastighet deklarerar du på blankett K7: https://www.skatteverket.se/foretagochorganisationer/sjalvservice/blanketterbroschyrer/blanketter/info/2107.4.39f16f103821c58f680006264.html

Försäljning av oäkta bostadsrätt

Om bostadsrätten istället tillhör en förening som inte är ett privatbostadsföretag, benämns bostaden som en oäkta bostadsrätt. Ett privatbostadsföretag kan vara en bostadsrättsförening, ekonomisk förening eller aktiebolag som till minst 60% tillhandahåller bostäder åt medlemmar och delägare. Oäkta bostadsförening är en förening som är nyligen bildats eller en förening som hyr ut lokaler ämnad för exempelvis kontor.

Har du sålt en oäkta bostadsrätt använder du blankett K12: https://www.skatteverket.se/privat/sjalvservice/blanketterbroschyrer/blanketter/info/2112.4.39f16f103821c58f680006288.html