Genom att undersöka och analysera bostadsrättsföreningens årsredovisning går det att avgöra om den är bra skött eller inte. Du bör främst analysera föreningens belåning uppdelat på den totala ytan, men också månadsavgiftens storlek, föreningens räntekostnader och eventuella renoveringsbehov.
Vid köp av en bostadsrätt är det många svenskar som glömmer bort att även undersöka själva bostadsrättsföreningen. Allt fokus vid köpet läggs på själva bostaden, men det är minst lika viktigt att få en klar bild om bostadsrättsföreningens ekonomi och skick. En dåligt skött bostadsrättsförening kan ge katastrofala följder för din privatekonomi. Om föreningen går i konkurs kan du i värsta fall förlora din bostad. Det är därför väldigt viktigt att jämföra bostadsrättsföreningar precis lika väl som du jämför bostäder du är intresserad av. Här får du ta del av grundläggande tips!
Vid ett bostadsköp köper du in dig i bostadsföreningens ekonomi
Du köper en andel i bostadsrättsföreningen när du investerar i en bostadsrätt. Andelen ger dig i sin tur nyttjanderätt till en specifik lägenhet i fastigheten. Ju större andel du äger desto högre avgift behöver du betala. Föreningens ekonomi påverkar med andra ord både din avgift och indirekt även bostadsvärdet.
Analysera bostadsrättsförening: Det här bör du titta på
Det är en god idé att lägga ner tid på att undersöka olika delar av föreningens årsredovisning. I årsredovisningen får du all information om bostadsrättsföreningens intäkter och skulder, och här finns det några saker som är extra viktiga att titta lite extra på.
Lån per kvadratmeter
Hur stora skulder har föreningen delat på den totala ytan? Ett snittvärde som brukar användas, och som anses vara en bra nivå, är 6000 till 8000 kronor i lån per kvadratmeter. Höga lån ger höga räntekostnader, och om räntan stiger kan bostadsrättsföreningen behöva höja månadsavgiften kraftigt. När stora byggbolag som Skanska och JM bildar nya bostadsrättsföreningar brukar skuldbilden hamna runt 10 000 till 13 000 kronor per kvadratmeter, medan äldre föreningar oftast har lyckats amortera ner skulderna under årens lopp. En dåligt skött bostadsrättsförening kan däremot ha slarvat med amorteringarna, vilket kan orsaka en stor ekonomisk smäll för dig som väljer att köpa bostad i den föreningen.
Låg, medel och hög belåning för en BRF
I tabellen nedan har vi sammanställt vad som är låg, medel och hög belåning per kvadratmeter för en BRF:
| Belåning per kvadratmeter | Belåningsgrad |
|---|---|
| Mer än 15 000 kr/kvm | Mycket hög (undvik) |
| 10 000 – 15 000 kr/kvm | Hög |
| 5000 – 10 000 kr/kvm | Medel |
| Mindre än 5000 kr/kvm | Låg |
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Avgift per kvadratmeter och år
En annan sak du bör titta efter i årsredovisningen är avgiften per kvadratmeter och år. Ett snittvärde som anses vara rimligt är 550 till 650 kronor. Siffrorna kan dock variera mellan städer samt mellan äldre fastigheter och nyproduktion, så det är en god idé att fråga din lokala mäklare om vilka så kallade nyckeltal som gäller där du vill köpa bostad.
Skick på bostadsrättsföreningens byggnader
Ta en närmare titt på vilka tidigare renoveringar som gjorts samt vilka investeringar eller renoveringar som planerats för framtiden. Om byggnaden är ny kommer det inte finnas några underhållsbehov på många år, och det betyder även att byggnaden är tekniskt bra och har låga driftskostnader. Om byggnaden däremot är gammal och i behov av större renoveringar lär kostnaden bli hög. En lågt skuldsatt förening kan då låna pengar av banken utan problem medan en högt skuldsatt förening kommer tvingas höja månadsavgifterna för att täcka renoveringskostnaderna. Andra saker du bör ta med i din helhetsbedömning är:
- Hyr föreningen ut några lokaler?
- Finns det några hyresrätter kvar i bostadsrättsföreningen?
- Är vindarna bebyggda?
- Är lånen bundna till låga räntekostnader som löper ut inom en snar framtid?
Ta reda på föreningens avtal för tomträtt
Huruvida föreningen äger marken som fastigheten står på eller inte kan påverka din månadsavgift. Om bostadsrättsföreningen inte äger marken så hyr de marken av kommunen, vilket kallas för tomträtt. Det innebär en extra årskostnad för föreningen, och beslut om till exempel hyreshöjning ligger i så fall helt och hållet i kommunens händer.
Viktigt att tänka på kring höga och låga avgifter
Tanken att låga avgifter innebär en lågt belånad och välskött bostadsrättsförening är inte ovanligt. Det här stämmer dock inte alla gånger. Föreningar kan även ha för låga avgifter som inte täcker upp alla kostnader, vilket innebär att föreningen går back varje år. Ta därför gärna en titt på om det finns tydliga behov av avgiftshöjningar i föreningen, eller om nuvarande nivå faktiskt räcker till.
Bostadsrättsföreningar med färre än åtta bostäder
En bostadsrättsförening med färre än åtta bostäder brukar ses som mer riskabel. Det beror på att det är så pass få hushåll som delar på kostnaderna ifall något oväntat skulle inträffa. I dagens läge är banker dessutom väldigt försiktiga när det kommer till att låna ut pengar till mindre bostadsrättsföreningar. När du jämför bostadsrättsföreningar bör du tänka på att försäljningsmöjligheterna i framtiden kan vara osäkra när det gäller just mindre föreningar, om spekulanternas banker nekar till lånelöfte vill säga.
